Kittelsbuktveien 28
Arendal
Kittelsbuktveien 28
Totalpris 4 127 240 kr
Prisantydning 4 000 000 kr
Internt bruksareal 163 m²
Primærrom 163 m²
Terasse/Balkong 34 m²
Tomteareal 284 m²
Soverom 3
Byggeår 1874
Eiendomstype Enebolig
VISNING
Velkommen til Kittelsbuktveien 28!
En meget innholdsrik enebolig med hybelleilighet med sentral beliggenhet. Boligen ligger på en høyde med flott utsikt over byfjorden og over til Hisøy, og inneholder blant annet 5 stuer totalt, 3 bad, 3 soverom, 3 kjøkken, 2 kott, trappegang, gang og 24 kvm. med terrasse- og balkongareal.
Eiendommen ligger høyt og fritt rett ved Kittelsbukt og er omgitt av sjarmerende trehusbebyggelse. Her har man meget gode solforhold og flott utsikt over indre byfjord og utløpet til Kittelsbukt, innløpet til Nidelva og over mot Hisøy. Det er gangavstand til flere barnehager.
Det er blant annet blitt lektet ut og etterisolert, nytt tak, byttet kledning, alle rør i huset er nye, 2 nyere bad, kjøkken samt alle vinduer og utvendige dører er byttet.
Nøkkelinformasjon
Beliggenhet
Eiendommen ligger høyt og fritt rett ved Kittelsbukt og er omgitt av sjarmerende trehusbebyggelse. Her har man meget gode solforhold og flott utsikt over indre byfjord og utløpet til Kittelsbukt, innløpet til Nidelva og over mot Hisøy. Her våkner man opp til bølgeskvulp, måkeskrik og alt som er typisk for det glade Sørland. Fra eiendommen er det kort spasertur til Arendal sentrum langs strandpromenade samt til buss og handlesenter på Maxis, dagligvarer på Dampen og næringsområde på Myrene. Fine turområder langs sjøen og inn bak Maxis til flotte turløyper i Åsbieskogen og Bie. Det er gangavstand til flere barnehager, ca. 10 minutters gange til Stinta skole (1.-10. klasse) og ellers kort kjørevei til Arendal videregående skole.Parkering
Gateparkering etter gjeldende bestemmelser.Hvitevarer
Hvitevarer medfølger ikke i handelen dersom ikke annet tydelig fremkommer i salgsoppgaven.Adkomst
Se kart i finn-annonsen eller kontakt megler for detaljert veibeskrivelse. Det vil bli godt skiltet med EXBO-visningsskilt ved fellesvisning.Innhold
Innhold
Enebolig med hybelleilighetBRA-i:
Loftsetasje: Trappegang ,kjøkken ,bad ,stue ,soverom , 2 kott. 42 kvm.
2. etasje: Gang , Bad , Kjøkken , 2 stuer , Soverom. 64 kvm.
1. etasje: Kjøkken , Bad , 2 stuer , Soverom. 57 kvm.
TBA:
Loftsetasje: Terrasse- og balkongareal. 23 kvm.
2. etasje: Terrasse- og balkongareal. 11 kvm.
Det foreligger ikke tegninger. Det finnes ingen tegninger i kommunens arkiver. Rom benevnelse er satt ut fra dagens bruk.
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde?
Kott i loftsetasjen og kjeller har lav takhøyde og ikke målbart areal. 1 etasje har takhøyde fra rundt 2,01m til rundt 2,11m. Vindu på soverom i 1 etasje er lite, tilfredsstiller ikke krav til dagslys i rom for varig opphold og ikke krav til rømningsvei. Flere vinduer i boligen tilfredsstiller heller ikke krav til rømningsvei på grunn av fast midt stolpe.
Tomt
Opparbeidet med platting, trapp og ellers berg/fjell.Standard
Standard
Takstmannens konklusjon:Enebolig med hybelleilighet med loftsetasje, 2 etasje og 1 etasje oppført i 1874. Det er utført oppussing og en rekke oppgraderinger av boligen. Nyere bygningsdeler fremtrer i god teknisk stand. Eldre bygningsdeler fremtrer i forventet tilstand med tanke på alder.
Store eller alvorlige avvik
Utvendig - Utvendige trapper
Utvendige trapper og hagemurer.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke montert rekkverk.
• Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Utvendige trapper og hagemuer med varierende slitasje, manglende
rekkverk og rekkverk med for lav høyde.
Konsekvens/tiltak:
• Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
Ellers må behov for tiltak vurderes
Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn
Etasje skille av tre bjelkelag.
Vurdering av avvik:
• Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet.
Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente
måleavvik.
Målt høydeforskjell på gulv i loftsetasjen opptil 40mm gjennom hele
rom, i 2 etasje opptil 50mm og i 1 etasje opptil 60mm. Det er også
skjevheter i himlinger og vegger.
Konsekvens/tiltak:
• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil
imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak
i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man
vurdere slike tiltak.
Innvendig - Innvendige trapper
Innvendig trapp i treutførelse.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke montert rekkverk.
• Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Konsekvens/tiltak:
• Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
• Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
Våtrom - Loftsetasje - Bad - Overflater Gulv
Gulv med belegg.
Vurdering av avvik:
• Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall).
Gulv har feil fall og heller mot trappegang.
Konsekvens/tiltak:
For å få riktig fall til sluk må gulv bygges opp på nytt.
Avvik som kan kreve tiltak
Utvendig - Nedløp og beslag
Ståltakrenner på framsiden er svært begrenset besiktiget fra bakkenivå.
Fallforhold på takrenner er ikke kontrollert.
Vurdering av avvik:
• Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke
krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
• Det er avvik:
Takrenner er bøyd litt ned og mangler takrenne nedløp.
Konsekvens/tiltak:
• Det er ikke krav om utbedring opp til dagens krav.
Behov for tiltak må vurderes og snøfangere bør av sikkerhetsmessig
årsak monteres.
Utvendig - Veggkonstruksjon
Noe eldre stående kledning og puss.
Vurdering av avvik:
Eldre fasader med varierende slitasje.
Konsekvens/tiltak:
Behov for tiltak må vurderes
Utvendig - Dører
Eldre kjellerdør.
Vurdering av avvik:
Eldre kjellerdør med slitasje.
Konsekvens/tiltak:
Behov for tiltak må vurderes.
Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Terrasse i treutførelse oppe ved loftsetasjen.
Vurdering av avvik:
• Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder
Rekkverk med høyde på 95cm. Bjelker har langt spenn.
Konsekvens/tiltak:
• Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens
forskriftskrav.
Behov for tiltak må vurderes
Innvendig - Pipe og ildsted
Vedovner er tilknyttet eldre teglsteinspipe. Pipe har feierluke i kjeller.
Vurdering av avvik:
Store deler av forventet brukstid på pipe er oppbrukt. Pipe har sprekker
i loftsetasjen og det er ikke tettet skikkelig ved røykrør til vedovn i 2
etasje.
Konsekvens/tiltak:
Pipe bør undersøkes nærmere. Tidspunkt for pipe rehabilitering kan
nærmer seg
Innvendig - Rom Under Terreng
Punktet må sees i sammenheng med 'Drenering'.
Hulltaking er ikke foretatt da eier ikke aksepterer det og vegger av stokker og støpte vegger. Utenom kjeller ligger det mest av boligen ikke under terreng. Ved fuktmåling med hammerelektrode i bunnen av vegg i 1etasje ble det ikke påvist unormale forhold.
Vurdering av avvik:
I kjeller er det synlig fukt inntrengning i bunnen av grunnmur. Eldre treverk i kjeller har noe angrep av borebille.
Konsekvens/tiltak:
Behov for tiltak må vurderes.
Våtrom - Loftsetasje - Bad - Ventilasjon
Rommet har ikke avtrekksventil.
Vurdering av avvik:
• Rommet har kun naturlig ventilasjon.
Mangler luftespalte i dør for til luft til rommet
Konsekvens/tiltak:
• Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket.
Luftespalte i dør bør etableres.
Våtrom - 2 etasje - Bad - Overflater Gulv
Gulv med fliser.
Vurdering av avvik:
Krav til fall er ikke oppfylt. Gulv har lite fall. Det er 10mm høydeforskjell/fall fra gulv ved dør til gulv ved sluk men også felt av gulv uten fall til sluk. 12mm eikelist på dørterskel. Enkelte gulv fliser har delvis bom(hulrom under).
Konsekvens/tiltak:
Behov for tiltak må vurderes.
Tekniske installasjoner - Ventilasjon
Vurdering av avvik:
Noen steder er vindu og rom uten lufteventil.
Konsekvens/tiltak:
Lufteventil i vegg i rom med vindu uten lufteventil bør etableres.
Tomteforhold - Drenering
Det er ukjent/tvilsomt om det er benyttet noen form for drenering langs
utvendig grunnmur.
Punktet må sees i sammenheng 'Rom under terreng'
Vurdering av avvik:
En eventuell drenering har begrenset effekt da det er synlig fukt
inntrengning i bunnen av grunnmur i kjeller. Det er også nærmest
umulig å drenere på en tomt som denne uten å sprenge bort fjell på
baksiden.
Konsekvens/tiltak:
Prøve å lede bort mest mulig vann fra grunnmur/bolig.
Tomteforhold - Terrengforhold
Boligen ligger i skrå terreng.
Vurdering av avvik:
Det kommer ned vann langs fjell på baksiden. Ellers er terreng langs grunnmur noen steder flatt med noe begrensede muligheter for avrenning.
Konsekvens/tiltak:
Terrengforhold på denne tomten er ikke lett gjøre noe med.
Tomteforhold - Utvendige vann- og avløpsledninger
Utvendige vann- og avløpsledninger er ikke synlig.
Vurdering av avvik:
Ut fra alder på boligen kan utvendig vann- og avløpssystemet være av eldre dato.
Konsekvens/tiltak:
Anlegget fungerer i dag, men utfra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak
Utvendig - Takkonstruksjon/Loft Gå til side
Takkonstruksjon av sperrebukker med åser. Taktro med over- og underbord. Loft er begrenset kontrollert fra luke på grunn av mye veps
fra vepsebol på loft. Deler av boligen har igjen kledde skrå himling/lukket konstruksjon som gjør kontroll av innvendig undertak umulig uten å gjøre inngrep i konstruksjonen.
Punktet må sees i sammenheng med Taktekking
Vurdering av avvik:
Takkonstruksjon har avvik/skjevheter og på undertak/takkonstruksjon er
det opptørkede fukt merker etter tidligere lekkasjer.
Konsekvens/tiltak:
Behov for tiltak må vurderes.
Innvendig - Overflater
Vurdering av avvik:
Noen eldre overflater med normal slitasje. På befarings dagen var ikke
alle arbeider i loftsetasjen ferdigstilt.
Konsekvens/tiltak:
Behov for tiltak må vurderes.
Innvendig - Radon
Vurdering av avvik:
• Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Konsekvens/tiltak:
• Det bør gjennomføres radonmålinger.
Innvendig - Innvendige dører
Eldre innvendige profilerte dører og slette dører.
Vurdering av avvik:
Eldre innvendige dører med normal slitasje.
Konsekvens/tiltak:
Om det er behov for tiltak må vurderes.
Våtrom - Loftsetasje - Bad - Overflater vegger og himling
Vegger med panelplater, pusset mur og malt himling.
Vurdering av avvik:
Panelplater er litt ujevne i bunnen og est litt ut. Panelplater er ikke godt egnet til våtrom.
Konsekvens/tiltak:
Om det er behov for tiltak må vurderes
Våtrom - 2 etasje - Bad - Ventilasjon
Rommet har el. avtrekksvifte.
Vurdering av avvik:
Mangler luftespalte i dør for til luft til rommet
Konsekvens/tiltak:
Luftespalte i dør bør etableres
Våtrom - 1 etasje - Bad - Overflater Gulv
Gulv med fliser. Det er 30mm høydeforskjell/fall fra gulv ved dør til gulv ved sluk.
Vurdering av avvik:
Gulv fliser i dusj har litt høydeforskjell og et lite felt av gulv uten fall til sluk.
Konsekvens/tiltak:
Om det er behov for tiltak må vurderes.
Kjøkken - Loftsetasje - Kjøkken - Overflater og innredning
Eldre kjøkkeninnredning med slette fronter, benkeplate og hybelbenk.
Vurdering av avvik:
Eldre innredning med normal slitasje.
Konsekvens/tiltak:
Ingen umiddelbare tiltak.
Kjøkken - Loftsetasje - Kjøkken - Avtrekk
Ventilering.
Vurdering av avvik:
Kjøkken har ikke ventilator.
Konsekvens/tiltak:
• Tiltak:
Ventilator bør monteres.
Tilstandsrapporten må leses i sin helhet, og ligger vedlagt i salgsoppgaven.
Vei, vann, avløp
Offentlig vei, vann og kloakk.Energi
Oppvarming
Vedfyring i ovner, varmepumper, ellers elektrisk.Økonomi/drift
Omkostninger
13 500,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))240,- (Pantattest kjøper)
500,- (Tingl.gebyr pantedokument)
500,- (Tingl.gebyr skjøte)
112 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 4 500 000,-))
--------------------------------------------------------
127 240,- (Omkostninger totalt)
Boligkjøperforsikring
BoligkjøperforsikringÅ kjøpe en bolig er for de fleste den største økonomiske investeringen i livet og ikke noe du gjør hver dag. Vet du hvilke rettigheter du har som boligkjøper og vet du når du har et rettmessig krav dersom uforutsette problemer dukker opp?
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene.
Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på help.no.
Eierskifteforsikring
Boligselgerforsikring ( må tilpasses)Selger har valgt å ikke tegne boligselgerforsikring /valgt å tegne eierskifte forsikring. Selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og bør leses før budgivning.
Oppvarming
Oppvarming
Vedfyring i ovner, varmepumper, ellers elektrisk.Diverse
Diverse
Det oppfordres til en grundig gjennomgang av vedlagte tilstandsrapport utført av Kjell Erik Olsen, samt selgers egenerklæring.Det gjøres oppmerksom på at interiørtegningene som ligger vedlagt prospektet er skissetegninger utarbeidet av Exbo og viser hvordan boligen er benyttet i dag. Tegningene er ikke målsatt eller juridisk bindende men kun ment som veiledende interiørtegninger.
Det forutsettes at skjøtet tinglyses på ny eier. Hvis kjøper ikke ønsker en hjemmelsoverføring av eiendommen til seg, må det tas forbehold om dette i budet.
Reguleringsplan
Boligen ligger i område regulert til områder for boliger m/tilhørende anlegg, jfr. plannavn Kittelsbukt - Ormevika, vedtatt 08.06.2006. Eiendommen er i henhold til kommuneplanen avsatt til boligbebyggelse, nåværende og ligger i hensynssone Kp Angitt hensynssone og Kp Støysone, ikrafttredelsesdato 27.04.2023. Arealplaner under arbeid; plannavn Strømsbusletta S1.Bygningene i SEFRAK-registeret kan være tillagt spesielle restriksjoner. Man må påregne at kommunen tar en vurdering av verneverdien før det eventuelt blir gitt løyve til å endre, flytte eller rive bygningen.
Sentrale lover
LOVVERKEiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Lov om hvitvasking
Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Lov om hvitvasking innehar også strenge regler om kontroll av legitimasjon fra alle parter i handelen, herunder, selger, kjøper og fullmektiger for disse.Budgivning
BudgivningAlle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post, SMS eller per fax til megler. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig ovenfor budgiver at bud er mottatt.
Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.
Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser bør derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.
Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet.
For øvrig vises det til «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven.
Ferdigattest
Det foreligger verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i kommunens arkiver.Søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest, som utstedes av kommunen når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon og erklæring om ferdigstillelse fra tiltakshaver eller ansvarlig søker.
På eldre boliger er det ikke uvanlig at ferdigattest har uteblitt. For tiltak som er omsøkt før 1. januar 1998 er det ikke lenger mulig å få utstedt ferdigattest. Dette i henhold til plan og bygningsloven §21-10 femte ledd. Dersom bygget er omsøkt og godkjent av kommunen, vil det ikke være ulovlig å bruke bygningen selv om ferdigattest eller brukstillatelse mangler.
