Ålefjærvegen 505 / Vennesla

Primærrom: 111 kvm, BRA-i: 112 kvm

1.Etasje: Entré, 3 soverom, 2 bad, vaskerom, stue, kjøkken og bod.

Parkering i carport og på egen grunn.

Eiendommen ligger i et område som er regulert til boligbebyggelse.

Se boligsalgsrapport

1.etg (Bra i: 112 kvm): Entré, 3 soverom, 2 bad, vaskerom, stue og kjøkken, bod.

Takstmannens konklusjon:

Enebolig i landlige omgivelser litt utenfor Vennesla sentrum. Boligen trenger noen oppgraderinger. Men mye er gjort.

Utvendig må det byttes taktekking. Kledningen ute er byttet. De fleste vinduer er byttet. Dører er byttet.

Det er etterisolert på yttervegger. Bjelkelaget er byttet og isolert. Men ikke under kjøkken og våtrom.

Bad og vaskerom er ikke tilstrekkelig fuktsikret. Kjøkkeninnredning og utstyr så ok ut.

Oppgraderinger på elektrisk og rør må også gjøres.

Spørsmål ang. befaringen kan rettes direkte til utførende Takstmann hverdager fra kl.09.00 til 16.00 på mobil 913 23180. Evt. send mail med dine spørsmål til takstmann@henriklovdal.no

Hele rapporten må leses. Videre poster i rapporten er mer utfyllende.

UTVENDIG:

Tilstandsgrad er satt ut i fra alder påtaktekkingen. Eier opplyser om at det er eldre. Sett fra loftet var det sutaksplater og asfaltpapp som undertak. Noen plater er dettet ned på loftet. Sett fra stige til tak er undertaket eldre. Takstein eldre, men ok.

Takrenner i metall er montert i 2024. De går ut i rør som i følge eier er ført ut til skrenten foran huset. Stigtrinn til pipen er montert. Det er ikke montert snøfangere på taket. Liggende og stående kledning i tre. Yttervegger er foret ut med ekstra isolasjon. Eier har sendt bilder fra renovering. Arbeidet er gjort i 2024 av eier.

Ved inngangspartiet under halvtaket er det montert ny kledning i 2024. Denne kledningen er fin nå, men den er ikke montert med luftespalte bak. Det burde det ha vært. Kledningen varer sikker i flere år. Men avflassing kan forekomme.

Når kledningen her byttes må det monteres på nytt med luftespalte bak.

Takkonstruksjon med undertak av sutaksplater.

Luftespalte er laget i takkonstruksjonen. Men flere plasser må det åpnes mer opp. Mellom pipen og undertaket er det ikke tettet.

Det bør gjøres. Da må papp brettes og festes rundt pipen. Som igjen klemmes bak lekter på taket. Ved endret bruk eller etterisolering må tiltak mht. lufting og fuktsikring gjøres. De fleste vinduer er byttet i 2011. 1. vindu har en skade på karmen inne.

Noen vinduer er eldre. Disse må om ikke lenge byttes.

Ytterdører er byttet. Carport i enden av boligen. Bod i carporten.

Innvendig er de eldre. Slitt. Oppgraderinger må gjøres.

Utvendig har carporten fått ny kledning i 2024

INNVENDIG:

Boligen var ikke møblert på befaringsdagen. Innvendige flater er pusset opp i 2023. Eier opplyser og viser med bilder hva som er gjort.

Det er skiftet bjelker, isolasjon, plater under og over gulvet. Eier har gått ned i fra mellom bjelker og skrudd opp plater i det lille kryprommet som

er under bjelkelaget. Det er ikke byttet ut bjelker under kjøkken og våtrom.

Innvendige vegger er pusset opp.

Etasjeskillere av tre. Mur mot bakken. Det er registrert noen mindre høydeforskjeller på gulv. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres igjen kan man vurdere slike tiltak. Det ble målt forskjellige plasser. Gulvet kan merkes at går litt opp og ned. Det ble målt avvik på mellom 10 og 20 mm.

Ved byggetiden var det ikke krav til radonsperre. Ikke ildsted i boligen. Pipe synlig på loftet. Over tak bør pipen beslås med blikk. Luftelyrer bør

også byttes. Eier opplyser om at det er lite lukket rom under trebjelkelaget. Det bør lages større luke for å kunne inspisere av og til i krypkjeller.

Det er ikke montert plastikk på gulvet. Det bør gjøres for å forhindre jordfukt i å sive opp mot bjelkelaget. Det må nevnes at rom under terreng er generelt å regnes som en risikokonstruksjon. Med dette menes å formidle at selv om det ikke observeres sopp eller råte, kan dette ligge skjult i

lukkede og vanskelig tilgjengelige konstruksjoner. Innvendige dører ok.

VÅTROM:

Bad

Bad er pusset opp av eier i 2018.

Det er lagt nye våtromsplater på vegger og fliser med varmekabel på gulvet. I overganger/hjørner er ikke badet tilstrekkelig tett. Badet må renoveres.

En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsoner i rommet. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse, etter standardens krav. Det er ikke laget hull i tilliggende vegg mot badekar. Badekar ligger mot yttervegg. Våtsone bad ligger mot annet våtrom. Det ble fuktsøkt inne i rommet uten å finne unormale verdier. Men det er synlige åpninger mellom veggplater og gulv. Der vil vann kunne renne ut hvis det kommer på gulvet. Dette må tettes.

Bad 2

Bad med dusjkabinett er pusset opp av eier i 2018. Det er lagt nye våtromsplater på vegger og fliser med varmekabel på gulvet.

I overganger/hjørner er ikke badet tilstrekkelig tett. Badet må renoveres.

En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsoner i rommet. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse, etter standardens krav.

Det er ikke laget hull i tilliggende vegg mot dusjen. Dusjen ligger mot yttervegg. Våtsone ligger mot yttervegg.

Mellom plater og mellom plater/gulv er det ikke fuktsikret. Vann vil kunne renne inn i konstruksjonen.

Vaskerom

Vaskerommet er pusset opp av eier i 2018. Belegg på gulvet. Våtromsplater på vegger.

I overgang plater og gulv er det åpent inn i konstruksjonen flere plasser. Rommet er ikke fuktsikret.

Vaskerommet må renoveres.

Det er ikke boret hull i veggen mot vaskerommet.

Våtsone vaskerom ligger mot annet våtrom.

Våtsone ligger mot yttervegg. Det er åpninger i rommet ved gulvet som tilsier at vann kan renne inn i konstruksjonen hvis det kommer vann på

gulvet.

KJØKKEN:

Kjøkkeninnredningen er i ok stand.

Testet kjøkkenviften. Den trakk luften ut.

TEKNISKE INSTALLASJONER:

Stoppekran på badet. Ingen synlige lekkasjer på befaringsdagen. Vannrør av kobber og plast.

Kobberrør i fra byggetiden. De må snart byttes ut i fra forventet levetid på ca 50 år.

Det er ikke synlig stakeluke fra avløpsrør.

Avløpsrør av plast og soil.

Lufting fra ventil og vinduer. Ventilasjon fra elektrisk vifte i kjøkken og bad. Bad og vaskerom må få installert elektrisk vifte når de renoveres.

Vvbereder på ca 200 liter fra 2018.

Eldre elektrisk anlegg. Men noen oppgraderinger er gjort. Eier har bare papirer på det siste som er gjort. Elektrisk kontroll anbefales.

Det er røykvarsler og nyere brannslukkerapparat i boligen.

TOMTEFORHOLD:

Byggegrunnen kunne ikke sjekkes.

Drenering: Langs den utvendige grunnmuren er det synlige grunnmursplater/fuktsikring. Dersom det er montert drensrør må det antas at disse har

en begrenset effekt som følger av alderssvekkelser.

Eier opplyser om at grunnmuren også ble etterisolert.

Men det er ikke montert grunnmursplater på carporten. TG: 2.

Ingen unormale skjevheter eller større sprekker på synlig grunnmur med indikasjon på setninger ble registrert. Men det var lite av

grunnmuren som var synlig på grunn av snø på befaringsdagen.

Det er ikke tilstrekkelig fall vekk i fra grunnmuren.

Bak boligen ligger terrenget tett opp til boligen.

Vann vil kunne renne ned fra terreng mot boligens grunnmur. Litt vanskelig å gjøre noe med.

Eier har fått lagt på pukk rundt boligen.

Det ble ikke fremlagt noen papirer eller informasjon om utvendige rør. Men eier viser i kun ute at vann og avløpt er trukket igjennom eldre septiktank. Usikkert når dette er gjort. Oljefyren er i følge eier fjernet for en stund siden.

Men dagtanken henger i uteboden. Den må også fjernes.

Elektrisk oppvarming.

Exbo er delvis eiet av Søgne og Greipstad sparebank! Dette skal du som kunde tjene på. Vi jobber hver dag for å ta best mulig vare på hverandres og felles kunder. Exbos målsetning er at vi skal ha de mest fornøyde kundene på Sørlandet! La oss sammen se på totalbildet ved kjøp og finansiering av eiendom!

Selger har tegnet boligselgerforsikring. Selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og bør leses før budgivning.

Å kjøpe en bolig er for de fleste den største økonomiske investeringen i livet og ikke noe du gjør hver dag. Vet du hvilke rettigheter du har som boligkjøper og vet du når du har et rettmessig krav dersom uforutsette problemer dukker opp?

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene.

Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på help.no

Boligen er energimerket og har fått energimerke Oppvarmingskarakter Rød - Energikarakter G. Energiattesten kan fås ved henvendelse til megler

Formuesverdi for inntektsåret 2021:

Som primærbolig: kr 699 240 Som sekundærbolig: kr 2 517 264

Kjøleskap, oppvaskmaskin og intergrert stekeovn medfølger ikke handelen.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post, SMS eller per fax til megler. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig ovenfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser bør derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis. Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet. For øvrig vises det til «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven.

Iht. Lov av 6. mars 2009 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering er eiendomsmeglere pålagt å foreta legitimasjonskontroll av kunden og/eller eventuelle rettighetshavere til objektet. Dersom legitimasjonskontroll ikke kan gjennomføres, har megler plikt til å stanse transaksjonen. Dersom kjøper ikke medvirker til at legitimasjonskontroll kan gjennomføres, har megler plikt til ikke å gjennomføre det økonomiske oppgjøret mellom partene. Ved mistanke om at transaksjonen har tilknytning til en straffbar handling, kan megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Megler har dessuten plikt til å undersøke nærmere/melde ifra til Økokrim ved indikasjon på mistenkelige transaksjoner uten at selger og kjøper underrettes om dette.

Det oppfordres til en grundig gjennomgang av vedlagte tilstandsrapport utført av Henrik Løvdal, samt selgers egenerklæring.

Det gjøres oppmerksom på at interiørtegningene som ligger vedlagt prospektet er skissetegninger utarbeidet av Exbo og viser hvordan boligen er benyttet i dag. Tegningene er ikke målsatt eller juridisk bindende men kun ment som veiledende interiørtegninger.

Det forutsettes at skjøtet tinglyses på ny eier. Hvis kjøper ikke ønsker en hjemmelsoverføring av eiendommen til seg, må det tas forbehold om dette i budet.

Eier opplyser om at oljetanken er tømt, sanert og koblet fra, men dagtanken henger i uteboden. Denne må også kobles fra. Eier kommer ikke til å fjerne denne. Dette blir eventuelt kjøpers ansvar og risiko.