Valbergheia 27 / Tvedestrand

Primærrom: 106 kvm, Bruksareal: 106 kvm, BRA-i: 106 kvm , BRA-e: 16 kvm , TBA: 55 kvm

1.etasje: BRA: 68 kvm, BRA-i: 68 kvm, TBA: 55 kvm.

Loftsetasje: BRA: 38 kvm, BRA-i: 38 kvm.

Bu:

1. etasje: BRA-e- 16 kvm.

Parkering på gruslagt innkjørsel.

Boligen ligger i område regulert til kjørevei, boliger, friluftsområde jfr. plannavn VALBERGHEIA , ikrafttredelsesdato 11.09.2001.

Eiendommen er i henhold til kommuneplanen avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende. Ikrafttredelsesdato 07.02.2017.

      Det er ikke registrert pågående planarbeid på eiendommen eller i nærheten av eiendommen.

Eiendommen grenser til friluftsområde og grensen for dette går delvis inn på denne eiendommen. 69 m2 av arealet utgjør friluftsområde. Kontakt megler for kart.

Enebolig - Byggeår: 2005

UTVENDIG

Betongtakstein som taktekking, ståltakrenner og pipebeslag.

Bindingsverk konstruksjon med liggende kledning. Vinduer i tre med

2-lags glass. Inngangsdør og balkongdør. Terrasse i treutførelse.

Tram/terrasse ved inngang.

INNVENDIG

Støpt gulv i 1 etasje. Etasje skille av tre bjelkelag. Gulv med parkett,

laminat og skifer. Vegger med panel og panelplater. Malte himlinger

og panel. Vedovn fra ca. 2023 er tilknyttet elementpipe. Pipe har

feierluke i 1 etasje. Innvendig trapp i treutførelse. Innvendige

profilerte dører.

VÅTROM

Bad fra 2005 har gulv med belegg. Panelplater på vegger, belegg på

vegger i dusj og malt himling. Vegghengt toalett,

baderomsinnredning, opplegg for vaskemaskin og dusjvegg.

KJØKKEN

Kjøkkeninnredning med profilerte fronter og laminert benkeplate.

Stekeovn, platetopp, kjøleskap og oppvaskmaskin. Ventilator har

avtrekk ut.

TEKNISKE INSTALLASJONER

Plastrør (rør i rør) med fordeler skap. Avløpsrør av plast. Eldre

varmepumpe. 198 liters varmtvannstank fra 2005. Sikringsskap med

automatsikringer. Brannslokkingsapparat og røykvarslere.

TOMTEFORHOLD

Boligen ligger i flatt terreng oppført på ringmur.

Se boligsalgsrapport av Kjell Erik Olsen, datert. 04.02.2025.

1. etasje: Vindfang , Bad , Stue/kjøkken , Soverom , Spisestue. 68 kvm.

Loftsetasje: Tre innredede rom. 38 kvm.

Boligen er endret fra opprinnelig godkjente tegninger. Dette er ikke søkt godkjent hos kommunen.

Trappen i første etasje er flyttet fra hjørnet i stuen. Trappen er nå rett og går nå langs gangen og veggen på venstre side av soverommet.

På orginale tegninger har badet og soverommet byttet plass fra hvordan det er i dag.

I andre etasjen er det satt opp vegger. Overetasjen har tre innredede rom. Det finnes ikke tegninger for loft som viser oppdeling i rom.

Det foreligger ikke godkjente tegninger for 2. etasjen og ferdigattest omfatter ikke 2. etasjen. 2. etasjen har tre innredede rom som pga. manglende dokumentasjon fra kommunen ikke er godkjent for varig opphold.

Boden som tidligere var i 1. etasje er åpnet opp og blir i dag brukt som spisestue.

Enebolig med loftsetasje og 1 etasje oppført i 2005. Boligen

fremtrer i god teknisk stand.

Takstmannens konklusjon:

KONSTRUKSJONER SOM IKKE ER UNDERSØKT:

Punktet må sees i sammenheng med Taktekking

Boligen har igjen kledde skrå himling/lukket konstruksjon, blind kott og

blindloft som gjør kontroll av innvendig undertak umulig uten å gjøre

inngrep i konstruksjonen.

Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til

vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg.

Innhent dokumentasjon, om mulig.

AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK:

Ståltakrenner og pipebeslag besiktiget fra stige og bakkenivå. Fall

forhold på takrenner er ikke kontrollert.

Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved

grunnmur.

Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke

krav om dette på byggemeldingstidspunktet.

Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav.

Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved ringmur

Bindingsverk konstruksjon med liggende kledning.

Vurdering av avvik:

Kledning og utvendig treverk har på utsatte steder noe vær slitasje og

litt råte.

Konsekvens/tiltak:

Behov for vanlig vedlikehold og mindre utskiftinger.

Inngangsdør.

Nedre del av utvendig dørblad er est ut.

Behov for tiltak må vurderes.

Terrasse i treutførelse. Fundamentering er begrenset kontrollert og

terrasse er begrenset kontrollert på grunn av snø.

Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.

Terrasse har rekkverk på 79cm. Terrasse har avvik/sig. En luke i rekkverk

er løsnet.

Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille krav på

byggemeldingstidspunktet.

Behov for oppretting og bedre fundamentering.

Noen skifer i vindfang og flere gulv fliser langs kjøkkeninnredning har

bom (hulrom under). Enkelte overflater har noe slitasje.

Behov for tiltak må vurderes.

Innvendig trapp i treutførelse.

Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.

Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.

Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.

Rekkverkshøyde langs trappeåpning er 88cm og åpninger i rekkverk

11,5cm. Det mangler håndløper på vegg og litt rekkverk i nedre del på

den ene siden.

Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav.

Det er ikke krav om utbedring av åpninger  opp til dagens krav.

Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.

Det bør monteres litt rekkverk i nedre del på den ene siden.

Ventilering i loftsetasjen.

Vinduer og rom i loftsetasjen er uten luft ventil.

Lufte ventil i vegg i rom i loftsetasjen bør etableres.

Eldre varmepumpe. Utført service på varme pumpe før Jul i 2024.

Over halvparten av forventet brukstid på varmepumpe er oppbrukt.

Varmepumpe fungere i dag, men ut fra alder kan skader plutselig oppstå

på eldre varmepumper.

198 liters varmtvannstank fra 2005.

Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht.

gjeldende forskrift.

Over halvparten av forventet brukstid på varmtvannstank er oppbrukt. I

nye leiligheter og boliger skal man i henhold til nye forskrifter fast tilkoble alle varmtvannstanker, det vil si ikke koble via stikkontakt. Krav

fra 2014.

Varmtvannstank fungerer i dag, men utfra alder kan skader plutselig

oppstå. Kravet om fast tilkobling har ikke tilbakevirkende kraft, men det

anbefales.

AVVIK SOM IKKE KAN KREVE UMIDDELBARE TILTAK:

Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med

radonsperre.

Det bør gjennomføres radonmålinger.

Kostnadsestimat:  Ingen umiddelbar kostnad.

Panelplater på vegger, belegg på vegger i dusj og malt himling.

Bunnen av panelplater ved toalett er est litt ut. Panelplater er ikke godt

egnet på våtrom.

Ingen umiddelbare tiltak.

Vegghengt toalett, baderomsinnredning, opplegg for vaskemaskin og

dusjvegg.

Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra

innebygget sisterne.

Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om

lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig observeres.

Kostnadsestimat:  Ingen umiddelbar kostnad.

Rommet har el. avtrekksvifte. Avtrekksvifte er ca. 3 år.

Mangler lufte spalte i dør for til luft til rommet

Konsekvens/tiltak

Lufte spalte i dør bør etableres.

Kostnadsestimat:  Ingen umiddelbar kostnad.

Kjøkkeninnredning med profilerte fronter og laminert benkeplate.

Stekeovn, platetopp, kjøleskap og oppvaskmaskin. Oppvaskmaskin og

stekeovn er ca. 2 år.

Benkeplate har litt merker/mindre skade i skjøt. Platetopp har slitasje og

sprekk men fungerer.

Ingen umiddelbare tiltak.

Kostnadsestimat:  Ingen umiddelbar kostnad.

Varmepumpe og vedfyring. Ellers elektrisk.

Exbo er delvis eiet av Lillesands Sparebank! Dette skal du som kunde tjene på. Vi jobber hver dag for å ta best mulig vare på hverandres og felles kunder. Exbos målsetning er at vi skal ha de mest fornøyde kundene på Sørlandet! La oss sammen se på totalbildet ved kjøp og finansiering av eiendom!

Selger har valgt å tegne eierskifteforsikring.

Selger har tegnet boligselgerforsikring. Selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og bør leses før budgivning.

Å kjøpe en bolig er for de fleste den største økonomiske investeringen i livet og ikke noe du gjør hver dag. Vet du hvilke rettigheter du har som boligkjøper og vet du når du har et rettmessig krav dersom uforutsette problemer dukker opp?

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene.

Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på help.no

Boligen er energimerket og har fått energimerke Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter C. Energiattesten kan fås ved henvendelse til megler.

Ligningsverdi for inntektsåret 2023:

Som primærbolig: Kr: 840 586,-

Som sekundærbolig: Kr: 3 362 343,-

Hvitevarer medfølger ikke i handelen dersom ikke annet tydelig fremkommer i salgsoppgaven.

Toalettet har rør gående i ytterveggen på hjørne av huset. Selger har opplevd at det i ekstrem kulde (-20) kan fryse. Dette er noe som selger kun har opplevd en gang. Dette var vinteren 23/24.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post, SMS eller per fax til megler. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig ovenfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser bør derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis. Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet. For øvrig vises det til «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven.

Iht. Lov av 6. mars 2009 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering er eiendomsmeglere pålagt å foreta legitimasjonskontroll av kunden og/eller eventuelle rettighetshavere til objektet. Dersom legitimasjonskontroll ikke kan gjennomføres, har megler plikt til å stanse transaksjonen. Dersom kjøper ikke medvirker til at legitimasjonskontroll kan gjennomføres, har megler plikt til ikke å gjennomføre det økonomiske oppgjøret mellom partene. Ved mistanke om at transaksjonen har tilknytning til en straffbar handling, kan megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Megler har dessuten plikt til å undersøke nærmere/melde ifra til Økokrim ved indikasjon på mistenkelige transaksjoner uten at selger og kjøper underrettes om dette.

Det oppfordres til en grundig gjennomgang av vedlagte tilstandsrapport utført av Kjell Erik Olsen, samt selgers egenerklæring.

Det gjøres oppmerksom på at interiørtegningene som ligger vedlagt prospektet er skissetegninger utarbeidet av Exbo og viser hvordan boligen er benyttet i dag. Tegningene er ikke målsatt eller juridisk bindende men kun ment som veiledende interiørtegninger.

Det forutsettes at skjøtet tinglyses på ny eier. Hvis kjøper ikke ønsker en hjemmelsoverføring av eiendommen til seg, må det tas forbehold om dette i budet.