• Velkommen til Gåskjennveien 54!
  • Romslig dobbelgarasje
  • Romslig stue med god plass til sofa- og spisestueavdeling
  • 01Fasade_4
  • Kjøkken med profilerte fronter
  • Stue 2
Selg med Exbo

Hjem / Gåskjennveien 54 / Tvedestrand

Gåskjennveien 54 / Tvedestrand

Tvedestrand - Landlig beliggende småbruk - Bestående av hovedhus, anneks og dobbelt garasje - Stor tomt.

Prisantydning 3 990 000,-
Omkostninger 114 490,-
Totalpris 4 104 490,-
Byggeår 1868
P-rom 147 kvm
Bruksareal 301 kvm
Tomteareal 29 650 kvm
Soverom 3
Boligtype Enebolig
Energimerke Oppvarmingskarakter Rød - Energikarakter G

Se flere detaljer

Arealer og fordeling per etasje

Primærrom: 147 kvm, Bruksareal: 301 kvm, BRA-i: 150 kvm , BRA-e: 151 kvm , TBA: 3 kvm

Enebolig:
Loftsetasje: BRA: 59 kvm, BRA-i: 59 kvm, TBA: 3 kvm
1.etasje: BRA: 91 kvm, BRA-i: 91 kvm.
Kjelleretasje: BRA: 39 kvm,  BRA-e: 39 kvm.
Sum BRA: 189 kvm.

Garasje:
1. etasje: BRA: 63 kvm, BRA-e: 63 kvm.
Sum BRA: 63 kvm.

Anneks:
Loftsetasje: BRA: 14 kvm, BRA-e: 14 kvm. 
1. etasje: BRA: 35 kvm, BRA-e: 35 kvm.
Sum BRA: 49 kvm.

Fra 1. januar 2024 ble det innført nye regler for arealangivelser ved salg av boliger. Ny standard som har som mål å beskrive boligens bruksareal i tre definerte kategorier:
1. Internt bruksareal (BRA-I): Dette refererer til arealet innenfor boenhetens yttervegger.
2. Eksternt bruksareal (BRA-E): Dette inkluderer arealet utenfor boenheten, som kan nås via fellesarealer eller utvendig adkomst.
3. Innglasset balkong (BRA-B): Dette omfatter arealet på innglassede balkonger.
Samtidig vil det være en separat angivelse TBA (Terrasse- og balkongareal), som dekker områder som balkonger, altaner og verandaer. Dette arealet vil ikke bli inkludert i boligens bruksareal.

Parkering

Flere parkeringsmuligheter på egen grunn. I tillegg til dobbel garasje.

Reguleringsforhold

Boligen ligger i uregulert område, men er i kommuneplanen avsatt til LNF og KP fare, høyspenningsanlegg (inkl høyspentkabler). Eiendommen ligger i et område som er regulert til LNF (Landbruk, Natur og Friluft). Det gjøres oppmerksom på at det hviler strenge restriksjoner vedrørende bygging, endring og rivning i LNF-områder.

Eiendommen er SEFRAK registrert og ligger i et område avsatt til bevaring av bygninger og anlegg. Det hviler strenge restriksjoner vedr. riving/bygging i slike områder. Bygningene i SEFRAK-registeret kan være tillagt spesielle restriksjoner. Man må påregne at kommunen tar en vurdering av verneverdien før det eventuelt blir gitt løyve til å endre, flytte eller rive bygningen.

Byggemåte

UTVENDIG
Takkonstruksjon av sperrebukker med åser. Takkonstruksjon av taksperre på tilbygg. Betongtakstein fra 90 tallet som som taktekking og betongtakstein fra 2007 på tilbygg. Ståltakrenner, pipebeslag og gradrennebeslag. Tømmervegger og bindingsverk konstruksjon med stående kledning. Vinduer i tre med 2-lags glass fra 2005 til 2007. Et vindu i kjeller med koblet glass. Inngangsdører og balkongdør. Dørene er skiftet ut. Veranda i treutførelse.

INNVENDIG
Støpt gulv i kjeller. Etasje skille av tre bjelkelag. Gulv med gulvbord, belegg, teppe, parkett og fliser. Malte vegger og panelplater. Maltehimlinger, panel og takplater. Nyere vedovn i 1etasje og eldre vedovn i loftsetasjen er tilknyttet eldre teglsteinspipe. Pipe har feierluke i loftsetasjen og i kjeller. Vedovn i tilbygg er tilknyttet elementpipe. Pipe har feierluke i kjeller. Innvendig trapp i treutførelse. Eldre og nyere innvendige profilerte dører.

VÅTROM
Bad i loftsetasjen fra 2009 har gulv med sveisebelegg. Panelplater på vegger, belegg på vegg i dusj og panel i himling. Vegghengt toalett,
baderomsinnredning, badekar og dusjnisje. Bad/vaskerom i etasje fra 2009 har gulv med sveisebelegg. Panelplater på vegger, belegg på
vegg i dusj og takplater i himling. Vegghengt toalett, utslagsvask, dusjdører og opplegg for vaskemaskin.

KJØKKEN
Kjøkkeninnredning fra 2009 med profilerte fronter og laminert benkeplate. Stekeovn, platetopp, kjøleskap og oppvaskmaskin. Ventilator har avtrekk ut.

TEKNISKE INSTALLASJONER
Vannrør av plast og vannrør av kobber. Avløpsrør av plast. Naturlig ventilasjon. 198 liters varmtvannstank fra 2012. Eldre trykktank. Sikringsskap med automatsikringer.

TOMTEFORHOLD
Boligen ligger i skrå terreng oppført på gråsteinsmur og tilbygg på Leca grunnmur. Boligen har brønnvann og avløp til septiktank.

Se tilstandsrapport utført av Kjell Erik Olsen, datert 13.06.2024. Rapporten er vedlagt i salgsoppgaven.

Innhold

Enebolig:
BRA-i:
Loftsetasje: Trappegang, 2 x ganger, bad, 2 x soverom, garderobe, bod. 59 kvm.
1. etasje: Gang, stue, stue/kjøkken, bad/vaskerom, soverom, trapperom. 91 kvm.

BRA-e:
Kjelleretasje: Uinnredet kjeller, 2 boder. 39 kvm.

TBA:
Loftsetasje: Balkong. 3 kvm.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
Dagens rominndeling/bruken av enkelte rom er endret fra kommunale godkjente tegninger. Rom benevnelse er satt ut fra
dagens bruk. Bod i loftsetasjen og boder i kjeller er ikke medregnet i arealene på grunn av for lav takhøyde.

Garasje:
BRA-e:
1. etasje: Garasje. 63 kvm.

Det foreligger ikke tegninger.
Ikke mottatt tegninger fra kommunens arkiver.

Anneks:
BRA-e:
Loftsetasje: Trappegang, innredet rom. 14 kvm.
1. etasje: Trappegang, stue/kjøkken, bad. 35 kvm.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk.
Dagens rominndeling/bruk er endret fra kommunale godkjente tegninger og ikke bygge meldt/ikke søkt om. Rom benevnelse
er satt ut fra dagens bruk.

Standard

Enebolig med loftsetasje, 1 etasje og kjeller oppført i 1868 og tilbygd i 2007. Nyere bygningsdeler fremtrer i god teknisk stand. Eldre bygningsdeler fremtrer i forventet tilstand med tanke på alder.

Takstmannens konklusjon:

Store eller alvorlige avvik:
Innvendig - Innvendige trapper
Innvendig plass bygd trapp i treutførelse. Det er ikke montert trapp ned til kjeller i tilbygg.
Vurdering av avvik:
Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Det er ikke montert rekkverk.
Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Trapp er bratt og uten rekkverk i trappeløp. Rekkverk langs trappeåpning har høyde på 0,64m og for store åpninger i rekkverk.
Konsekvens/tiltak:
Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger.
Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav. Rekkverket er såpass lavt at det på grunn av sikkerhetsmessige forhold
anbefales økning av høyde. Rekkverk i trapp må monteres.

Utvendig - Takkonstruksjon/Loft
Takkonstruksjon av sperrebukker med åser. Boligen har igjen kledde skråhimling/lukket konstruksjon som gjør kontroll av innvendig undertak
umulig uten å gjøre inngrep i konstruksjonen.
Vurdering av avvik:
Takkonstruksjon har avvik/skjevheter og lite lufting.
Konsekvens/tiltak:
Tiltak må vurderes.

Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn
Støpt gulv i kjeller. Etasje skille av tre bjelkelag.
Vurdering av avvik:
Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
I gammel del ble det i loftsetasjen målt høydeforskjell opptil 35mm gjennom hele rom og i 1 etasje opptil 40mm.
Konsekvens/tiltak:
For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak
i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Innvendig - Pipe og ildsted
Nyere vedovn i 1 etasje og eldre vedovn i loftsetasjen er tilknyttet eldre teglsteinspipe. Pipe har feierluke i loftsetasjen og i kjeller.
Vurdering av avvik:
Store deler av forventet brukstid på pipe og eldre vedovn er oppbrukt.
Eldre vedovn kan bare fyres i på dagtid når man er til stede.
Konsekvens/tiltak:
Renovering av pipe og utskifting av eldre vedovn kan ikke utelukkes.

Innvendig - Rom Under Terreng
Hulltaking er ikke foretatt da det er fysisk umulig da yttervegger er av grunnmur.
Vurdering av avvik:
I kjellerboder i gammel del er det synlig fukt og utslag på fuktindikatoren. Ved fuktmåling med pigger i treverk i himling i gammel del ble det ikke påvist unormale forhold. I bunnen av tre skillevegg i tilbygg ble det målt 22 vekt% fukt. I treverk i gammel det er det noe synlig angrep av skadedyr/borebille.
Konsekvens/tiltak:
Tiltak må vurderes. Dette punktet har sammenheng med punktet "Drenering og Terrengforhold". Generelt er rom under terreng en konstruksjon som kan være utsatt for fukt og kondens.

Våtrom - Loftsetasje - Bad - Overflater Gulv
Gulv med sveisebelegg.
Vurdering av avvik:
Krav til fall er ikke oppfylt. Gulv er tilnærmet flatt. Det er 3mm høydeforskjell/fall fra gulv ved dør til gulv ved kant av badekar og 8mm
høydeforskjell/fall fra gulv ved dør til gulv ved sluk i dusj. Deler av gulv i dusj er uten fall til sluk.
Konsekvens/tiltak:
Behov for tiltak må vurderes.

Våtrom - 1 etasje - Bad/vaskerom - Overflater Gulv
Gulv med sveisebelegg.
Vurdering av avvik:
Krav til fall er ikke oppfylt. Gulv er tilnærmet flatt. Det er 3mm høydeforskjell/fall fra gulv ved dør til gulv ved sluk ute på gulv. Det er lagt en list på gulv langs dusj.
Konsekvens/tiltak:
Behov for tiltak må vurderes.

Tekniske installasjoner - Vannledninger
Vannrør av kobber.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Konsekvens/tiltak:
Vannledninger fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Tekniske installasjoner - Ventilasjon
Naturlig ventilasjon.
Vurdering av avvik:
Utenom i kjeller og bad er vinduer og rom uten lufteventiler.
Konsekvens/tiltak:
Lufteventil i vegger må monteres.

Tekniske installasjoner - Andre installasjoner
Eldre trykktank
Vurdering av avvik:
I følge eier er trykktank punktert men fungerer.
Konsekvens/tiltak:
Behov for utskifting nærmer seg.

Tomteforhold - Drenering
Drenering langs utvendig grunnmur på tilbygg fra 2007. Det er ikke montert topplist på grunnmursplate. Det er tvilsomt om det er benyttet
noen form for drenering langs utvendig grunnmur på boligens eldre del.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
En eventuell drenering langs utvendig grunnmur på boligens eldre del må antas å ha begrenset eller ingen effekt som følge av alderssvekkelser.
Drenering langs utvendig grunnmur på tilbygg kan ha noe begrenset effekt da det ble målt fukt i bunnen av tre skillevegg mot grunnmur.
Konsekvens/tiltak:
Tiltak må vurderes.

Tomteforhold - Utvendige vann- og avløpsledninger
Utvendige vann- og avløpsledninger er ikke synlig. Boligen har brønnvann og avløp til septiktank. I følge eier har brønnvann god kvalitet og brønn har aldri gått tom. I følge eier er septiktank fra ca. 2000.
Vurdering av avvik:
Utfra alder på boligen kan deler av utvendige vann- og avløpsrør være av eldre dato.
Konsekvens/tiltak:
Anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Dokumentasjon/test av vannkvalitet anbefales alltid.

Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak:

Utvendig - Taktekking
Betongtakstein fra 90 tallet som taktekking besiktiget fra stige og bakkenivå.
Vurdering av avvik:
Over halvparten av forventet brukstid på taktekkingen er oppbrukt.
Konsekvens/tiltak:
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si
noe om.

Utvendig - Nedløp og beslag
Ståltakrenner, pipebeslag og gradrennebeslag besiktiget fra stige og bakkenivå.
Vurdering av avvik:
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
Konsekvens/tiltak:
Snøfangere bør monteres.

Utvendig - Veggkonstruksjon
Tømmervegger og bindingsverk konstruksjon med stående kledning.
Vurdering av avvik:
Kledning og utvendig treverk har på utsatte steder noe vær slitasje og litt lite lufting i bunnen.
Konsekvens/tiltak:
Behov for noe vedlikehold

Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Veranda i treutførelse.
Vurdering av avvik:
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Høyde på veranda rekkverk er 0,90m.
Konsekvens/tiltak:
Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
Ikke behov for tiltak utover vanlig vedlikehold.

Innvendig - Overflater
Eldre innvendige overflater.
Vurdering av avvik:
Eldre innvendige overflater har varierende slitasje og gulv stedvis knirk.
Konsekvens/tiltak:
Tiltak må vurderes.

Innvendig - Radon
Vurdering av avvik:
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Konsekvens/tiltak:
Det bør gjennomføres radonmålinger.

Innvendig - Innvendige dører
Eldre innvendige profilerte dører.
Vurdering av avvik:
Eldre innvendige dører har normal slitasje, lav høyde og enkelte dørblad tar imot karm.
Konsekvens/tiltak:
Behov for justeringer.

Våtrom - Loftsetasje - Bad - Sanitærutstyr og innredning
Vegghengt toalett, baderomsinnredning, badekar og dusjnisje.
Vurdering av avvik:
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Konsekvens/tiltak:
Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig observeres

Våtrom - Loftsetasje - Bad - Ventilasjon
Rommet har el. avtrekksvifte.
Vurdering av avvik:
Mangler luftespalte i dør for til luft til rommet
Konsekvens/tiltak:
 Luftespalte i dør bør etableres

Våtrom - 1. etasje - Bad/vaskerom - Sanitærutstyr og innredning
Vegghengt toalett, utslagsvask, dusjdører og opplegg for vaskemaskin.
Vurdering av avvik:
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Konsekvens/tiltak:
Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig observeres.

Våtrom - 1. etasje - Bad/vaskerom - Ventilasjon
Rommet har el. avtrekksvifte.
Vurdering av avvik:
Mangler luftespalte i dør for til luft til rommet
Konsekvens/tiltak:
 Luftespalte i dør bør etableres.

Tomteforhold - Grunnmur og fundamenter
Boligen er oppført på gråsteinsmur og tilbygg på Leca grunnmur.
Vurdering av avvik:
Grunnmur med noe riss/mindre sprekkdannelse og gråsteinsmur har noen sprekker mellom stein på hjørne.
Konsekvens/tiltak:
Ingen umiddelbare tiltak.

Tomteforhold - Terrengforhold
Boligen ligger i skrå terreng.
Vurdering av avvik:
Terreng langs grunnmur er noen steder flatt med noe begrensede muligheter for avrenning.
Konsekvens/tiltak:
Enkelte terreng justeringer kan foretas. Det anbefales fall på terreng bort fra yttervegger/grunnmur på 1:50.

Tilstandsrapporten må leses i sin helhet, og ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Oppvarming

Det er installert varmepumpe i den ene stuen. Det er også vedovn. Varmekabler på baderom.

Kart

Visning

For visninger utover de annonserte, ta kontakt med megler på telefon 982 80 342

Husk å lese salgsoppgave så du kan stille godt forberedt på visning.

Salgsoppgaven beskriver vesentlig og lovpålagt informasjon om eiendommen.

Bestill salgsoppgave

Kontakt meg

Martin Olsen

Martin Olsen

Eiendomsmegler

982 80 342
mo@exbo.no

Ønsker du å gi bud

Legg inn bud på eiendommen

Se flere boliger i samme område

Nøkkelopplysninger

Prisantydning 3 990 000,-
Omkostninger 114 490,-
Totalpris 4 104 490,-
Byggeår 1868
P-rom 147 kvm
Bruksareal 301 kvm
Tomteareal 29 650 kvm
Soverom 3
Boligtype Enebolig
Energimerke Oppvarmingskarakter Rød - Energikarakter G
Eierform Selveier
Kommunenr 4213
Gårsnr 23
Bruksnr 3
Meglers referanse 3045480
Finnkode 424004201
Annonseendring 17.06.2024 12:22

Prisinformasjon

Prisantydning 3 990 000,-
Omkostninger 114 490,-
Totalpris 4 104 490,-
3 990 000,- (Prisantydning)

Omkostninger
13 500,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))
240,- (Pantattest kjøper)
500,- (Tingl.gebyr pantedokument)
500,- (Tingl.gebyr skjøte)
99 750,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 3 990 000,-))
--------------------------------------------------------
114 490,- (Omkostninger totalt)
--------------------------------------------------------
4 104 490,- (Totalpris inkl. omkostninger)

NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Informasjon om boligen

Arealer og fordeling per etasje

Primærrom: 147 kvm, Bruksareal: 301 kvm, BRA-i: 150 kvm , BRA-e: 151 kvm , TBA: 3 kvm

Enebolig:
Loftsetasje: BRA: 59 kvm, BRA-i: 59 kvm, TBA: 3 kvm
1.etasje: BRA: 91 kvm, BRA-i: 91 kvm.
Kjelleretasje: BRA: 39 kvm,  BRA-e: 39 kvm.
Sum BRA: 189 kvm.

Garasje:
1. etasje: BRA: 63 kvm, BRA-e: 63 kvm.
Sum BRA: 63 kvm.

Anneks:
Loftsetasje: BRA: 14 kvm, BRA-e: 14 kvm. 
1. etasje: BRA: 35 kvm, BRA-e: 35 kvm.
Sum BRA: 49 kvm.

Fra 1. januar 2024 ble det innført nye regler for arealangivelser ved salg av boliger. Ny standard som har som mål å beskrive boligens bruksareal i tre definerte kategorier:
1. Internt bruksareal (BRA-I): Dette refererer til arealet innenfor boenhetens yttervegger.
2. Eksternt bruksareal (BRA-E): Dette inkluderer arealet utenfor boenheten, som kan nås via fellesarealer eller utvendig adkomst.
3. Innglasset balkong (BRA-B): Dette omfatter arealet på innglassede balkonger.
Samtidig vil det være en separat angivelse TBA (Terrasse- og balkongareal), som dekker områder som balkonger, altaner og verandaer. Dette arealet vil ikke bli inkludert i boligens bruksareal.

Parkering

Flere parkeringsmuligheter på egen grunn. I tillegg til dobbel garasje.

Reguleringsforhold

Boligen ligger i uregulert område, men er i kommuneplanen avsatt til LNF og KP fare, høyspenningsanlegg (inkl høyspentkabler). Eiendommen ligger i et område som er regulert til LNF (Landbruk, Natur og Friluft). Det gjøres oppmerksom på at det hviler strenge restriksjoner vedrørende bygging, endring og rivning i LNF-områder.

Eiendommen er SEFRAK registrert og ligger i et område avsatt til bevaring av bygninger og anlegg. Det hviler strenge restriksjoner vedr. riving/bygging i slike områder. Bygningene i SEFRAK-registeret kan være tillagt spesielle restriksjoner. Man må påregne at kommunen tar en vurdering av verneverdien før det eventuelt blir gitt løyve til å endre, flytte eller rive bygningen.

Byggemåte

UTVENDIG
Takkonstruksjon av sperrebukker med åser. Takkonstruksjon av taksperre på tilbygg. Betongtakstein fra 90 tallet som som taktekking og betongtakstein fra 2007 på tilbygg. Ståltakrenner, pipebeslag og gradrennebeslag. Tømmervegger og bindingsverk konstruksjon med stående kledning. Vinduer i tre med 2-lags glass fra 2005 til 2007. Et vindu i kjeller med koblet glass. Inngangsdører og balkongdør. Dørene er skiftet ut. Veranda i treutførelse.

INNVENDIG
Støpt gulv i kjeller. Etasje skille av tre bjelkelag. Gulv med gulvbord, belegg, teppe, parkett og fliser. Malte vegger og panelplater. Maltehimlinger, panel og takplater. Nyere vedovn i 1etasje og eldre vedovn i loftsetasjen er tilknyttet eldre teglsteinspipe. Pipe har feierluke i loftsetasjen og i kjeller. Vedovn i tilbygg er tilknyttet elementpipe. Pipe har feierluke i kjeller. Innvendig trapp i treutførelse. Eldre og nyere innvendige profilerte dører.

VÅTROM
Bad i loftsetasjen fra 2009 har gulv med sveisebelegg. Panelplater på vegger, belegg på vegg i dusj og panel i himling. Vegghengt toalett,
baderomsinnredning, badekar og dusjnisje. Bad/vaskerom i etasje fra 2009 har gulv med sveisebelegg. Panelplater på vegger, belegg på
vegg i dusj og takplater i himling. Vegghengt toalett, utslagsvask, dusjdører og opplegg for vaskemaskin.

KJØKKEN
Kjøkkeninnredning fra 2009 med profilerte fronter og laminert benkeplate. Stekeovn, platetopp, kjøleskap og oppvaskmaskin. Ventilator har avtrekk ut.

TEKNISKE INSTALLASJONER
Vannrør av plast og vannrør av kobber. Avløpsrør av plast. Naturlig ventilasjon. 198 liters varmtvannstank fra 2012. Eldre trykktank. Sikringsskap med automatsikringer.

TOMTEFORHOLD
Boligen ligger i skrå terreng oppført på gråsteinsmur og tilbygg på Leca grunnmur. Boligen har brønnvann og avløp til septiktank.

Se tilstandsrapport utført av Kjell Erik Olsen, datert 13.06.2024. Rapporten er vedlagt i salgsoppgaven.

Innhold

Enebolig:
BRA-i:
Loftsetasje: Trappegang, 2 x ganger, bad, 2 x soverom, garderobe, bod. 59 kvm.
1. etasje: Gang, stue, stue/kjøkken, bad/vaskerom, soverom, trapperom. 91 kvm.

BRA-e:
Kjelleretasje: Uinnredet kjeller, 2 boder. 39 kvm.

TBA:
Loftsetasje: Balkong. 3 kvm.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
Dagens rominndeling/bruken av enkelte rom er endret fra kommunale godkjente tegninger. Rom benevnelse er satt ut fra
dagens bruk. Bod i loftsetasjen og boder i kjeller er ikke medregnet i arealene på grunn av for lav takhøyde.

Garasje:
BRA-e:
1. etasje: Garasje. 63 kvm.

Det foreligger ikke tegninger.
Ikke mottatt tegninger fra kommunens arkiver.

Anneks:
BRA-e:
Loftsetasje: Trappegang, innredet rom. 14 kvm.
1. etasje: Trappegang, stue/kjøkken, bad. 35 kvm.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk.
Dagens rominndeling/bruk er endret fra kommunale godkjente tegninger og ikke bygge meldt/ikke søkt om. Rom benevnelse
er satt ut fra dagens bruk.

Standard

Enebolig med loftsetasje, 1 etasje og kjeller oppført i 1868 og tilbygd i 2007. Nyere bygningsdeler fremtrer i god teknisk stand. Eldre bygningsdeler fremtrer i forventet tilstand med tanke på alder.

Takstmannens konklusjon:

Store eller alvorlige avvik:
Innvendig - Innvendige trapper
Innvendig plass bygd trapp i treutførelse. Det er ikke montert trapp ned til kjeller i tilbygg.
Vurdering av avvik:
Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Det er ikke montert rekkverk.
Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Trapp er bratt og uten rekkverk i trappeløp. Rekkverk langs trappeåpning har høyde på 0,64m og for store åpninger i rekkverk.
Konsekvens/tiltak:
Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger.
Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav. Rekkverket er såpass lavt at det på grunn av sikkerhetsmessige forhold
anbefales økning av høyde. Rekkverk i trapp må monteres.

Utvendig - Takkonstruksjon/Loft
Takkonstruksjon av sperrebukker med åser. Boligen har igjen kledde skråhimling/lukket konstruksjon som gjør kontroll av innvendig undertak
umulig uten å gjøre inngrep i konstruksjonen.
Vurdering av avvik:
Takkonstruksjon har avvik/skjevheter og lite lufting.
Konsekvens/tiltak:
Tiltak må vurderes.

Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn
Støpt gulv i kjeller. Etasje skille av tre bjelkelag.
Vurdering av avvik:
Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
I gammel del ble det i loftsetasjen målt høydeforskjell opptil 35mm gjennom hele rom og i 1 etasje opptil 40mm.
Konsekvens/tiltak:
For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak
i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Innvendig - Pipe og ildsted
Nyere vedovn i 1 etasje og eldre vedovn i loftsetasjen er tilknyttet eldre teglsteinspipe. Pipe har feierluke i loftsetasjen og i kjeller.
Vurdering av avvik:
Store deler av forventet brukstid på pipe og eldre vedovn er oppbrukt.
Eldre vedovn kan bare fyres i på dagtid når man er til stede.
Konsekvens/tiltak:
Renovering av pipe og utskifting av eldre vedovn kan ikke utelukkes.

Innvendig - Rom Under Terreng
Hulltaking er ikke foretatt da det er fysisk umulig da yttervegger er av grunnmur.
Vurdering av avvik:
I kjellerboder i gammel del er det synlig fukt og utslag på fuktindikatoren. Ved fuktmåling med pigger i treverk i himling i gammel del ble det ikke påvist unormale forhold. I bunnen av tre skillevegg i tilbygg ble det målt 22 vekt% fukt. I treverk i gammel det er det noe synlig angrep av skadedyr/borebille.
Konsekvens/tiltak:
Tiltak må vurderes. Dette punktet har sammenheng med punktet "Drenering og Terrengforhold". Generelt er rom under terreng en konstruksjon som kan være utsatt for fukt og kondens.

Våtrom - Loftsetasje - Bad - Overflater Gulv
Gulv med sveisebelegg.
Vurdering av avvik:
Krav til fall er ikke oppfylt. Gulv er tilnærmet flatt. Det er 3mm høydeforskjell/fall fra gulv ved dør til gulv ved kant av badekar og 8mm
høydeforskjell/fall fra gulv ved dør til gulv ved sluk i dusj. Deler av gulv i dusj er uten fall til sluk.
Konsekvens/tiltak:
Behov for tiltak må vurderes.

Våtrom - 1 etasje - Bad/vaskerom - Overflater Gulv
Gulv med sveisebelegg.
Vurdering av avvik:
Krav til fall er ikke oppfylt. Gulv er tilnærmet flatt. Det er 3mm høydeforskjell/fall fra gulv ved dør til gulv ved sluk ute på gulv. Det er lagt en list på gulv langs dusj.
Konsekvens/tiltak:
Behov for tiltak må vurderes.

Tekniske installasjoner - Vannledninger
Vannrør av kobber.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Konsekvens/tiltak:
Vannledninger fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Tekniske installasjoner - Ventilasjon
Naturlig ventilasjon.
Vurdering av avvik:
Utenom i kjeller og bad er vinduer og rom uten lufteventiler.
Konsekvens/tiltak:
Lufteventil i vegger må monteres.

Tekniske installasjoner - Andre installasjoner
Eldre trykktank
Vurdering av avvik:
I følge eier er trykktank punktert men fungerer.
Konsekvens/tiltak:
Behov for utskifting nærmer seg.

Tomteforhold - Drenering
Drenering langs utvendig grunnmur på tilbygg fra 2007. Det er ikke montert topplist på grunnmursplate. Det er tvilsomt om det er benyttet
noen form for drenering langs utvendig grunnmur på boligens eldre del.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
En eventuell drenering langs utvendig grunnmur på boligens eldre del må antas å ha begrenset eller ingen effekt som følge av alderssvekkelser.
Drenering langs utvendig grunnmur på tilbygg kan ha noe begrenset effekt da det ble målt fukt i bunnen av tre skillevegg mot grunnmur.
Konsekvens/tiltak:
Tiltak må vurderes.

Tomteforhold - Utvendige vann- og avløpsledninger
Utvendige vann- og avløpsledninger er ikke synlig. Boligen har brønnvann og avløp til septiktank. I følge eier har brønnvann god kvalitet og brønn har aldri gått tom. I følge eier er septiktank fra ca. 2000.
Vurdering av avvik:
Utfra alder på boligen kan deler av utvendige vann- og avløpsrør være av eldre dato.
Konsekvens/tiltak:
Anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Dokumentasjon/test av vannkvalitet anbefales alltid.

Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak:

Utvendig - Taktekking
Betongtakstein fra 90 tallet som taktekking besiktiget fra stige og bakkenivå.
Vurdering av avvik:
Over halvparten av forventet brukstid på taktekkingen er oppbrukt.
Konsekvens/tiltak:
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si
noe om.

Utvendig - Nedløp og beslag
Ståltakrenner, pipebeslag og gradrennebeslag besiktiget fra stige og bakkenivå.
Vurdering av avvik:
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
Konsekvens/tiltak:
Snøfangere bør monteres.

Utvendig - Veggkonstruksjon
Tømmervegger og bindingsverk konstruksjon med stående kledning.
Vurdering av avvik:
Kledning og utvendig treverk har på utsatte steder noe vær slitasje og litt lite lufting i bunnen.
Konsekvens/tiltak:
Behov for noe vedlikehold

Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Veranda i treutførelse.
Vurdering av avvik:
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Høyde på veranda rekkverk er 0,90m.
Konsekvens/tiltak:
Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
Ikke behov for tiltak utover vanlig vedlikehold.

Innvendig - Overflater
Eldre innvendige overflater.
Vurdering av avvik:
Eldre innvendige overflater har varierende slitasje og gulv stedvis knirk.
Konsekvens/tiltak:
Tiltak må vurderes.

Innvendig - Radon
Vurdering av avvik:
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Konsekvens/tiltak:
Det bør gjennomføres radonmålinger.

Innvendig - Innvendige dører
Eldre innvendige profilerte dører.
Vurdering av avvik:
Eldre innvendige dører har normal slitasje, lav høyde og enkelte dørblad tar imot karm.
Konsekvens/tiltak:
Behov for justeringer.

Våtrom - Loftsetasje - Bad - Sanitærutstyr og innredning
Vegghengt toalett, baderomsinnredning, badekar og dusjnisje.
Vurdering av avvik:
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Konsekvens/tiltak:
Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig observeres

Våtrom - Loftsetasje - Bad - Ventilasjon
Rommet har el. avtrekksvifte.
Vurdering av avvik:
Mangler luftespalte i dør for til luft til rommet
Konsekvens/tiltak:
 Luftespalte i dør bør etableres

Våtrom - 1. etasje - Bad/vaskerom - Sanitærutstyr og innredning
Vegghengt toalett, utslagsvask, dusjdører og opplegg for vaskemaskin.
Vurdering av avvik:
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Konsekvens/tiltak:
Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig observeres.

Våtrom - 1. etasje - Bad/vaskerom - Ventilasjon
Rommet har el. avtrekksvifte.
Vurdering av avvik:
Mangler luftespalte i dør for til luft til rommet
Konsekvens/tiltak:
 Luftespalte i dør bør etableres.

Tomteforhold - Grunnmur og fundamenter
Boligen er oppført på gråsteinsmur og tilbygg på Leca grunnmur.
Vurdering av avvik:
Grunnmur med noe riss/mindre sprekkdannelse og gråsteinsmur har noen sprekker mellom stein på hjørne.
Konsekvens/tiltak:
Ingen umiddelbare tiltak.

Tomteforhold - Terrengforhold
Boligen ligger i skrå terreng.
Vurdering av avvik:
Terreng langs grunnmur er noen steder flatt med noe begrensede muligheter for avrenning.
Konsekvens/tiltak:
Enkelte terreng justeringer kan foretas. Det anbefales fall på terreng bort fra yttervegger/grunnmur på 1:50.

Tilstandsrapporten må leses i sin helhet, og ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Oppvarming

Det er installert varmepumpe i den ene stuen. Det er også vedovn. Varmekabler på baderom.

Øvrig informasjon

Finansiering

Exbo er delvis eiet av Lillesands Sparebank! Dette skal du som kunde tjene på. Vi jobber hver dag for å ta best mulig vare på hverandres og felles kunder. Exbos målsetning er at vi skal ha de mest fornøyde kundene på Sørlandet! La oss sammen se på totalbildet ved kjøp og finansiering av eiendom!

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring. Selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og bør leses før budgivning.

Boligkjøperforsikring

Å kjøpe en bolig er for de fleste den største økonomiske investeringen i livet og ikke noe du gjør hver dag. Vet du hvilke rettigheter du har som boligkjøper og vet du når du har et rettmessig krav dersom uforutsette problemer dukker opp?

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene.

Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på help.no

Energiattest

Boligen er energimerket og har fått energimerke Oppvarmingskarakter Rød - Energikarakter G. Energiattesten kan fås ved henvendelse til megler

Ligningsverdi

Ligningsverdi som primærbolig kr 494 282 per 08.03.23 Ligningsverdi som sekundærbolig kr 1 779 413 per 08.03.23

Andre opplysninger

Hvitevarer medfølger ikke i handelen dersom ikke annet tydelig fremkommer i salgsoppgaven.

Lovverk

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post, SMS eller per fax til megler. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig ovenfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.
Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser bør derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis. Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet. For øvrig vises det til «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven.

Hvitvasking

Iht. Lov av 6. mars 2009 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering er eiendomsmeglere pålagt å foreta legitimasjonskontroll av kunden og/eller eventuelle rettighetshavere til objektet. Dersom legitimasjonskontroll ikke kan gjennomføres, har megler plikt til å stanse transaksjonen. Dersom kjøper ikke medvirker til at legitimasjonskontroll kan gjennomføres, har megler plikt til ikke å gjennomføre det økonomiske oppgjøret mellom partene. Ved mistanke om at transaksjonen har tilknytning til en straffbar handling, kan megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Megler har dessuten plikt til å undersøke nærmere/melde ifra til Økokrim ved indikasjon på mistenkelige transaksjoner uten at selger og kjøper underrettes om dette.

Diverse

Det oppfordres til en grundig gjennomgang av vedlagte tilstandsrapport utført av Kjell Erik Olsen, samt selgers egenerklæring.

Det gjøres oppmerksom på at interiørtegningene som ligger vedlagt prospektet er skissetegninger utarbeidet av Exbo og viser hvordan boligen er benyttet i dag. Tegningene er ikke målsatt eller juridisk bindende men kun ment som veiledende interiørtegninger.

Det forutsettes at skjøtet tinglyses på ny eier. Hvis kjøper ikke ønsker en hjemmelsoverføring av eiendommen til seg, må det tas forbehold om dette i budet.

Gratis muntlig verdivurdering

Gratis muntlig verdivurdering

Skal du selge boligen din? Vi er lokalmegleren som selger boliger over hele Sørlandet.
Vi kan Sørlandet!

Få tilbud fra din lokale megler

Gåskjennveien 54 / Tvedestrand

Gåskjennveien 54 4905 Tvedestrand

Martin Olsen, Eiendomsmegler
Mob: 98 28 03 42

Enebolig

1868

Gnr. 23 bnr. 3 i Tvedestrand kommune

4-24-0042

Se kart i finn-annonsen eller kontakt megler for detaljert veibeskrivelse. Det vil bli godt skiltet med EXBO-visningsskilt ved fellesvisning.

Beliggende mellom Tvedestrand og Arendal på en meget hyggelig plass med skogen og flotte jorder som nærmeste nabo. I område er det gårdsbruk/småbruk og spredt bebyggelse. Fine turmuligheter sommer som vinter rett på utsiden av døra.

Eiet tomt på 29650 kvm.
Eiendommen har usikre grenser. Avvik kan forekomme.
Tomten består av to teiger. Teigen som boligen, annekset og garasjen, består av gruset gårdsplass og plener, samt store jorder i forkant. Tilhørende skogteigen ligger ca.1km fra boligen.