Skogstjerneveien 9 / Nedenes

Primærrom: 174 kvm, Bruksareal: 217 kvm, BRA-i: 176 kvm , BRA-e: 41 kvm , TBA: 74 kvm

2.etasje: BRA: 83 kvm, BRA-i: 83 kvm, TBA: 74 kvm.

1.etasje: BRA: 93 kvm, BRA-i: 93 kvm.

Sum BRA: 176 kvm.

1. etasje: BRA: 41 kvm, BRA-e: 41 kvm.

Sum BRA: 41 kvm.

Fra 1. januar 2024 ble det innført nye regler for arealangivelser ved salg av boliger. Ny standard som har som mål å beskrive boligens bruksareal i tre definerte kategorier:

1. Internt bruksareal (BRA-I): Dette refererer til arealet innenfor boenhetens yttervegger.

2. Eksternt bruksareal (BRA-E): Dette inkluderer arealet utenfor boenheten, som kan nås via fellesarealer eller utvendig adkomst.

3. Innglasset balkong (BRA-B): Dette omfatter arealet på innglassede balkonger.

Samtidig vil det være en separat angivelse TBA (Terrasse- og balkongareal), som dekker områder som balkonger, altaner og verandaer. Dette arealet vil ikke bli inkludert i boligens bruksareal.

Parkering i garasje eller innkjørsel med belegningsstein.

Boligen ligger i uregulert område, men er i kommuneplanen for Arendal Kommune avsatt til boligbebyggelse, nåværende. Ikrafttredelsesdato 27.04.2023. Det er ikke registrert pågående planarbeid på eiendommen eller i nærheten av eiendommen.

Enebolig - Byggeår: 1969

Papp som taktekking, takrenner og pipebeslag. Bindingsverk konstruksjon fra byggeår med liggende kledning. Vinduer i tre med koblet glass og 2 enkle glass fra byggeår. Et vindu fra 2007 og 2 vindu fra 2000. Vinduer i tre med 2-lags glass fra 2011. Hoved inngangsdør fra 2011. Eldre balkongdør i 2 etasje og inngangsdører i 1 etasje. Veranda ved stue og terrasse over garasje.

Støpt gulv og påforet gulv i 1 etasje. Etasje skille av tre bjelkelag. Gulv med parkett og belegg. Malte vegger, panelplater og vegger med panel. Malte himlinger og panel. Peis er tilknyttet pipe. Pipe har feierluke i 1 etasje. Innvendig trapp i treutførelse. Innvendige slette dører.

Bad i 2 etasje pusset opp i 2011 har gulv/vegg med fliser og malt himling. Toalett, baderomsinnredning og dusj med en dusjvegg og forheng.

Bad i 1 etasje pusset opp rundt 2012-2014 har gulv/vegg med fliser og malt himling. Toalett, baderomsinnredning og dusj med forheng. Vaskerom i 1 etasje delvis pusset opp rundt 2012- 2014 har støpt malt gulv, malte mur vegger og malt himling. Opplegg for vaskemaskin.

Kjøkkeninnredning i 2 etasje med profilerte fronter, slette fronter og laminert benkeplate. Komfyr, kjøleskap og oppvaskmaskin. Ventilator har avtrekk ut. Liten kjøkkeninnredning i 1 etasje med slette fronter og laminert benkeplate. Ingen hvitevarer.

Nyere vannledning av kobber. Vannledning av kobber fra byggeår. Nyere avløpsrør av plast. Avløpsrør av plast fra byggeår. Naturlig  ventilasjon med lufteventil i noe rom/vinduer. Varmepumpe fra 2009 og varmepumpe fra 2013. 198 liters varmtvannstank fra 2012 og 190 liters varmtvannstank fra 2023. Sikringsskap med skrusikringer og automatsikringer. Brannslokkingsapparat og røykvarslere.

Boligen ligger i flatt terreng oppført på støpt grunnmur.

Se tilstandsrapport utført av Kjell Erik Olsen, datert 27.08.24 Rapporten er vedlagt i salgsoppgaven.

2. etasje:

BRA-i: Gang, bad, kjøkken, stue, spisestue, soverom x 2. 83 kvm

TBA: Terrasse / Veranda. 74 kvm.

1. etasje:

BRA-i:  Entré, hall, vaskerom, gang x 2, soverom x 2, kjøkken, bad, bod. 93 kvm.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Dagens rominndeling/bruken i 2 etasje er endret litt fra kommunale godkjente tegninger ved at det e fjernet en skillevegg mellom stue og tidligere soverom og rommet benyttes som spisestue. Rom benevnelse er satt ut fra dagens bruk.

1. etasje:

BRA-e: Garasje, bod. 41 kvm.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk.

Takstmannens konklusjon:

Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under balkonger

Terrasse over garasje. Terrasse danner tak for underliggende rom.

Papptekking under terrassebord er ikke kontrollert.

• Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.

• Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.

• Tekkingen på balkong/terrasse har utettheter.

I himling i garasje er det synlige merker etter lekkasje. Terrasse har rekkverk med høyde på 83cm og åpninger i rekkverk på 12 cm.

• Det er ikke krav om utbedring av åpninger i rekkverk til dagens forskriftskrav.

• Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet.

• Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.

Utskifting av papptekking kan ikke utelukkes. Rekkverks høyde må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldings tidspunktet.

Innvendig - Innvendige dører

Innvendig slett dør til bad i 1 etasje.

Dørblad er defekt.

Dør må skiftes ut.

Utvendig - Taktekking

Papp som taktekking besiktiget fra takfot.

Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft.

• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Taktekking har noe slitasje.

• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Utvendig - Nedløp og beslag

Takrenner og pipebeslag besiktiget fra takfot og bakkenivå. Fall forhold på takrenner er ikke kontrollert.

Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på takrenner og pipebeslag.

Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må takrenner og pipebeslag skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Utvendig - Veggkonstruksjon

Bindingsverk konstruksjon fra byggeår med liggende kledning.

Kledning og utvendig treverk har på utsatte steder vær slitasje, bobler under maling, lite lufting og en bul på kledningsbord på kanten ved veranda.

Behov for tiltak må vurderes.

Utvendig - Takkonstruksjon/Loft

Skråtak.

Punktet må sees i sammenheng med Taktekking

Boligen har igjen kledd skrå himling/lukket konstruksjon som gjør kontroll av innvendig takkonstruksjon/undertak umulig uten å gjøre inngrep i konstruksjonen. Takkonstruksjon har noe avvik/skjevhet.

Om det er behov for tiltak må vurderes.

Utvendig - Vinduer

Vinduer i tre med koblet glass og 2 enkle glass fra byggeår. Et vindu fra 2007 og 2 vindu fra 2000.

Vinduer har varierende slitasje og på utsatte steder vær slitasje. Håndtak på vindu fra 2007 sitter fast.

Behov for utskiftinger nærmer seg.

Utvendig - Dører

Eldre balkongdør i 2 etasje og inngangsdører i 1 etasje.

Balkongdør i 2 etasje og inngangsdører i 1 etasje har noe slitasje.

Behov for utskifting nærmer seg

Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under balkonger

Veranda ved stue. Verandaen danner tak for underliggende rom.

Papptekking under terrassebord er svært begrenset kontrollert.

• Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.

• Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.

Veranda har rekkverk med høyde på 86cm og åpninger i rekkverk på 12 og 13cm.

• Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.

Rekkverkshøyde bør endres for å tilfredsstille krav på byggemeldings tidspunktet. Generelt er veranda dekker som danner tak for underliggende rom en konstruksjon som kan vær utsatt for lekkasje.

Innvendig - Overflater

Gulv med parkett og belegg. Malte vegger, panelplater og vegger med

panel. Malte himlinger og panel.

Noen overflater har slitasje. Blant annet parkett i stue.

Behov for tiltak må vurderes

Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn

Støpt gulv og påforet gulv i 1 etasje.

• Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet.

Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Målt høydeforskjell gulv opptil på 18mm gjennom hele rom og 40mm hele lengden på tvers i tilbygg.

• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak

i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Påforede gulv er en konstruksjon som kan være utsatt for fukt og kondens.

Innvendig - Pipe og ildsted

Peis er tilknyttet pipe. Pipe har feierluke i 1 etasje.

Over halvparten av forventet brukstid på pipe er oppbrukt.

Tidspunkt for pipe rehabilitering kan nærmer seg

Innvendig - Innvendige dører

Innvendige slette dører.

Innvendige slette dører fra byggeår med noe slitasje.

Behov for tiltak må vurderes.

Våtrom - 1 etasje - Vaskerom > Sluk, membran og tettesjikt

Plast sluk.

Sluk står for høyt opp fra gulv.

Behov for tiltak må vurderes.

Våtrom - 1 etasje - Bad - Overflater vegger og himling

Vegger med fliser og malt himling.

Flis arbeider har stedvis ufagmessig utførelse. Blant annet utførelse på flisfuge i overgang gulv/vegg. På gulv og i nedre del av vegger er det utslag på fuktindikatoren. Hvis membran er forskriftsmessig montert, er det naturlig at det vil stå fukt i lim sjikt mellom flis og membran.

Behov for tiltak må vurderes

Våtrom - 1 etasje - Bad - Overflater Gulv

Gulv med fliser.

Krav til fall er ikke oppfylt. Gulv er tilnærmet flatt uten fall til sluk og noe feil fall i dusj hvor det blir liggende vann.

Behov for tiltak må vurderes

Våtrom - 1 etasje - Bad - Sluk, membran og tettesjikt

Synlig mansjett i sluk.

Utenom synlig mansjett i sluk er membran/tette sjikt på bad udokumentert/ikke synlig.

Innhente dokumentasjon om mulig

Våtrom - 1 etasje - Bad - Sanitærutstyr og innredning

Toalett, baderomsinnredning og dusj med forheng.

Sideplater på baderomsinnredning er est litt ut.

Behov for tiltak må vurderes.

Våtrom - 2 etasje - Bad - Overflater vegger og himling

Vegger med fliser og malt himling.

Flis arbeider har stedvis ufagmessig utførelse. Blant annet avslutting ved dør. På gulv og i nedre del av vegger er det utslag på fuktindikatoren.

Hvis membran er forskriftsmessig montert, er det naturlig at det vil stå fukt i lim sjikt mellom flis og membran.

Behov for tiltak må vurderes.

Våtrom - 2 etasje - Bad - Overflater gulv

Gulv med fliser.

Krav til fall er ikke oppfylt. Gulv er tilnærmet flatt uten fall til sluk og noe feil fall i dusj hvor det blir liggende vann.

Behov for tiltak må vurderes

Våtrom - 2 etasje - Bad - Sluk, membran og tettesjikt

Synlig mansjett i sluk.

Utenom synlig mansjett i sluk er membran/tette sjikt på bad udokumentert/ikke synlig.

Innhente dokumentasjon om mulig.

Kjøkken - 2 etasje - Kjøkken - Overflater og innredning

Kjøkkeninnredning med profilerte fronter, slette fronter og laminert benkeplate. Komfyr, kjøleskap og oppvaskmaskin.

Benkeplate er est ut på undersiden ute. Sokkel langs gulv er est ut og inneholder litt fukt.

Behov for tiltak må vurderes.

Tekniske installasjoner - Vannledninger

Vannledning av kobber fra byggeår.

Over halvparten av forventet brukstid på vannledninger fra byggeår er oppbrukt.

Vannledninger fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Tekniske installasjoner - Avløpsrør

Avløpsrør av plast fra byggeår.

Over halvparten av forventet brukstid på avløpsrør fra byggeår er oppbrukt.

Avløpsrør fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Tekniske installasjoner - Varmesentral

Varmepumpe fra 2009.

Over halvparten av forventet brukstid på varmepumpe er oppbrukt.

Varmepumpe fungerer i dag, men ut fra alder kan skader plutselig oppstå på eldre varmepumper.

Tekniske installasjoner - Elektrisk anlegg

Deler av anlegget er eldre.

El-kontroll anbefales på alle eldre boliger.

Tomteforhold - Utvendige vann- og avløpsledninger

• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.

• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.

Anlegget fungerer i dag, men utfra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Boligen varmes opp av to varmepumper. En fra 2009 og en fra 2013. Boligen har og peis. Ellers elektrisk.

Exbo er delvis eiet av Lillesands Sparebank! Dette skal du som kunde tjene på. Vi jobber hver dag for å ta best mulig vare på hverandres og felles kunder. Exbos målsetning er at vi skal ha de mest fornøyde kundene på Sørlandet! La oss sammen se på totalbildet ved kjøp og finansiering av eiendom!

Å kjøpe en bolig er for de fleste den største økonomiske investeringen i livet og ikke noe du gjør hver dag. Vet du hvilke rettigheter du har som boligkjøper og vet du når du har et rettmessig krav dersom uforutsette problemer dukker opp?

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene.

Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på help.no

Boligen er energimerket og har fått energimerke Oppvarmingskarakter Gul - Energikarakter F. Energiattesten kan fås ved henvendelse til megler.

Ligningsverdi for inntektsåret 2022:

Som primærbolig: Kr: 861 518,-

Som sekundærbolig: Kr: 3 273 768,-

Hvitevarer medfølger ikke i handelen dersom ikke annet tydelig fremkommer i salgsoppgaven.

Lampen over spisestueavdelingen følger ikke med i handelen.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post, SMS eller per fax til megler. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig ovenfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser bør derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis. Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet. For øvrig vises det til «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven.

Iht. Lov av 6. mars 2009 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering er eiendomsmeglere pålagt å foreta legitimasjonskontroll av kunden og/eller eventuelle rettighetshavere til objektet. Dersom legitimasjonskontroll ikke kan gjennomføres, har megler plikt til å stanse transaksjonen. Dersom kjøper ikke medvirker til at legitimasjonskontroll kan gjennomføres, har megler plikt til ikke å gjennomføre det økonomiske oppgjøret mellom partene. Ved mistanke om at transaksjonen har tilknytning til en straffbar handling, kan megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Megler har dessuten plikt til å undersøke nærmere/melde ifra til Økokrim ved indikasjon på mistenkelige transaksjoner uten at selger og kjøper underrettes om dette.

Det oppfordres til en grundig gjennomgang av vedlagte tilstandsrapport utført av Kjell Erik Olsen, samt selgers egenerklæring.

Det gjøres oppmerksom på at interiørtegningene som ligger vedlagt prospektet er skissetegninger utarbeidet av Exbo og viser hvordan boligen er benyttet i dag. Tegningene er ikke målsatt eller juridisk bindende men kun ment som veiledende interiørtegninger.

Det forutsettes at skjøtet tinglyses på ny eier. Hvis kjøper ikke ønsker en hjemmelsoverføring av eiendommen til seg, må det tas forbehold om dette i budet.