(SOLGT) Herefossveien 2350 / Herefoss

Primærrom: 114 kvm, Bruksareal: 206 kvm, BRA-i: 169 kvm , BRA-e: 37 kvm

Loftsetasje: BRA: 51 kvm, BRA-i: 51 kvm.

1.etasje: BRA: 63 kvm, BRA-i: 63 kvm.

Kjelleretasje: BRA: 55 kvm, BRA-i: 55 kvm.

Sum BRA: 169 kvm.

1. etasje: BRA: 37 kvm, BRA-e: 37 kvm.

Sum BRA: 37 kvm.

Fra 1. januar 2024 ble det innført nye regler for arealangivelser ved salg av boliger. Ny standard som har som mål å beskrive boligens bruksareal i tre definerte kategorier:

1. Internt bruksareal (BRA-I): Dette refererer til arealet innenfor boenhetens yttervegger.

2. Eksternt bruksareal (BRA-E): Dette inkluderer arealet utenfor boenheten, som kan nås via fellesarealer eller utvendig adkomst.

3. Innglasset balkong (BRA-B): Dette omfatter arealet på innglassede balkonger.

Samtidig vil det være en separat angivelse TBA (Terrasse- og balkongareal), som dekker områder som balkonger, altaner og verandaer. Dette arealet vil ikke bli inkludert i boligens bruksareal.

Gode parkeringsmuligheter i dobbel garasje, samt asfaltert tun.

Boligen ligger i område regulert til boliger, jfr. plannavn Herefoss sentrum RV41, vedtatt 24.05.1995.  Eiendommen er i henhold til kommuneplanen avsatt til Delareal 267 kvm LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, Nåværende og 832 kvm Boligbebyggelse, Nåværende, ikrafttredelsesdato 06.03.2020.

Det er ikke registrert pågående planarbeid på eiendommen eller i nærheten av eiendommen.

Eiendommen ligger i et område som er regulert til LNF (Landbruk, Natur og Friluft). Det gjøres oppmerksom på at det hviler strenge restriksjoner vedrørende bygging, endring og rivning i LNF-områder.

Takkonstruksjon av taksperrer med bordtak som undertak. Betongtakstein fra ca. 2002-2004 som taktekking. Nyere beslag på vannbord på vindski.

Plast takrenner, pipebeslag og beslag over takstein på kvist. Bindingsverk konstruksjon med liggende kledning. Vinduer i tre med 2-lags glass fra 70 og 80 tallet. Vinduer i tre med enkle glass fra byggeår. Inngangsdør og kjellerdør.

Støpt gulv i kjeller. Etasje skille av tre bjelkelag. Gulv med gulvbord, belegg og teppe. Malte vegger og tapet. Malte himlinger, takplater og panel. Ny panel i himling i kjeller. Vedovner er tilknyttet eldre teglsteinspipe. Pipe har feierluke i kjeller. Innvendig kjellertrapp i treutførelse og betong. Innvendig trapp i treutførelse mellom 1. etasje og loftsetasjen. Innvendige slette dører.

Bad i 1 etasje fra slutten av 70 tallet har gulv med belegg, baderomsplater på vegger og malt himling. Toalett, vask og åpen dusj. Eldre dusjrom i kjeller har støpt ubehandlet gulv, malte murvegger og panel i himling. Dusjopplegg på vegg.

Eldre kjøkkeninnredning med slette fronter, laminert benkeplate og stålvask. Komfyr. Ventilator har avtrekk ut.

Nyere og eldre vannledninger av kobber. Nyere avløpsrør av plast. Noe eldre avløpsrør av støpejern i gulv i kjeller. Naturlig ventilasjon med lufteventil i noe rom/vinduer. Varmepumpe fra 2019. 200 liters eldre varmtvannstank. Sikringsskap med automatsikringer. Brannslokkingsapparat og røykvarslere.

Boligen ligger i skrå terreng oppført på grunnmur av sementblokker.

Se tilstandsrapport utført av Kjell Erik Olsen, datert 28.08.2024. Rapporten er vedlagt i salgsoppgaven.

Loftsetasje: Trappegang, soverom x 3, kott. 51 kvm.

1. etasje: Vindfang, gang, bad, stue, kjøkken. 63 kvm.

Kjelleretasje: Trappegang, boder x 2, dusjrom. 55 kvm.

Det foreligger ikke tegninger.

- Det foreligger ingen tegninger av bolig i kommunens arkiver. Rom benevnelse er satt ut fra dagens bruk.

1. etasje: Garasje. 37 kvm.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.

- Garasje er bygd større.

Takstmannens konklusjon:

Innvendig - Innvendige trapper

Innvendig kjellertrapp i treutførelse og betong.

• Det er ikke montert rekkverk.

• Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.

• Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.

• Rekkverk må monteres for å lukke avviket.

Utvendig - Nedløp og beslag

Plast takrenner, pipebeslag og beslag over takstein på kvist besiktiget fra vindu, tak og bakkenivå. Det er ikke montert takrenner på framsiden av

huset. Fallforhold på takrenner er ikke kontrollert.

• Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.

• Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke

krav om dette på byggemeldingstidspunktet.

Takrenner og beslag med varierende slitasje.

• Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.

• Det er ikke krav om utbedring opp til dagens krav.

Utvendig - Veggkonstruksjon

Bindingsverk konstruksjon med liggende kledning.

Kledning og utvendig treverk har vær slitasje, råte og kledninger ikke lufting.

Behov for utskiftinger

Utvendig - Takkonstruksjon/Loft

Takkonstruksjon av taksperrer med bordtak som undertak. Deler av boligen har igjen kledde skrå himling/lukket konstruksjon som gjør kontroll av innvendig undertak umulig uten å gjøre inngrep i konstruksjonen.

Punktet må sees i sammenheng med Taktekking

På undertak/takkonstruksjon er det noen opptørkede fukt merker etter tidligere lekkasjer og spor etter mus. Deler av lofts bjelkelag og skrå himlinger er uisolert

Behov for tiltak må vurderes.

Utvendig - Vinduer

Vinduer i tre med 2-lags glass fra 70 og 80 tallet. Vinduer i tre med enkle glass fra byggeår.

Vinduer har varierende slitasje og på utsatte steder vær slitasje. Glass i vinduer fra 70 og 80 tallet er en del år, det er derfor påregnelig at det

kan være eller kan bli punkteringer i glass.

Behov for utskiftinger.

Utvendig - Dører

Inngangsdør og kjellerdør.

Inngangs dør har normal slitasje og tar imot karm. Kjellerdør har slitasje, råte i terskel og tar imot karm.

Kjellerdør er moden for utskifting.

Innvendig - Overflater

Gulv med gulvbord, belegg og teppe. Malte vegger og tapet. Malte himlinger, takplater og panel. Ny panel i himling i kjeller.

Eldre overflater med slitasje og stedvis sprekker i skjøter på vegger og i himling. Under noen vinduer er det lappet inn plate og plate mangler.

Behov for oppussing og utskiftinger.

Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn

Etasje skille/gulv av tre bjelkelag i loftsetasjen.

• Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet.

Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Målt høydeforskjell på gulv i loftsetasjen opptil 18mm gjennom hele rom.

• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak

i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Innvendig - Radon

• Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

• Det bør gjennomføres radonmålinger.

Innvendig - Pipe og ildsted

Vedovner er tilknyttet eldre teglsteinspipe. Pipe har feierluke i kjeller.

Store deler av forventet brukstid på pipe og noen vedovner er oppbrukt.

Pipe/puss har noen riss sprekkdannelse.

Tidspunkt for pipe rehabilitering og utskifting av noen vedovner nærmer seg.

Innvendig - Rom Under Terreng

Rommene i kjeller ligger delvis under terreng.

Punktet må sees i sammenheng med 'Drenering'

I kjeller er det kjellerlukt. Enkelte steder er det synlig fukt gjennom grunnmur og kalkutslag som indikerer fuktvandring gjennom grunnmur/fuktopptrekk i støpt gulv. Ved fuktmåling med pigger i treverk mot gulv ble det målt 54,1 vekt% fukt.

Behov for tiltak. Generelt er rom under terreng en konstruksjon som kan være utsatt for fukt og kondens.

Innvendig - Innvendige trapper

Innvendig trapp i treutførelse mellom 1 etasje og loftsetasjen.

• Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.

• Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.

• Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.

Rekkverkshøyde langs trappeåpning er 87cm og åpninger i rekkverk 12cm. Rekkverkshøyde i trapp er 88cm og åpninger i rekkverk 14cm.

• Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav.

• Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav.

• Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet

Innvendig - Innvendige dører

Innvendige slette dører.

Innvendige dører fra byggeår med varierende slitasje. Enkelte dørblad tar imot karm.

Behov for tiltak må vurderes.

Våtrom - 1 etasje - Bad - Overflater vegger og himling

Baderomsplater på vegger og malt himling.

Skjøt på baderomsplater er est ut i dusj etter tidligere fukt. Det har vært en lekkasje i vannrør i vegg ved baderomsdør.

Bad er modent for renovering.

Våtrom - 1 etasje -  Bad - Overflater Gulv

Gulv med belegg. Det er 12mm høydeforskjell/fall fra gulv ved dør til gulv ved sluk og 50mm oppkant med belegg ved dør.

Felt av gulv i dusj er uten fall til sluk.

Bad er modent for renovering.

Våtrom - 1 etasje - Bad - Sluk, membran og tettesjikt

Belegg er klemt under klemring i sluk.

Vurdering av avvik:

Store deler av forventet brukstid på belegg og sluk er oppbrukt. Belegg har en bulk.

Bad er modent for renovering

Våtrom - 1 etasje - Bad - Sanitærutstyr og innredning

Toalett, vask og åpen dusj.

Eldre utstyr med slitasje. Do sete er løst.

Utsyr er modent for utskifting.

Våtrom - 1 etasje - Bad - Ventilasjon

Rommet har avtrekksventil.

• Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Mangler luftespalte i dør for til luft til rommet

• Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket.

 Luftespalte i dør bør etableres.

Våtrom - Kjeller - Dusjrom - Overflater vegger og himling

Malte murvegger og panel i himling.

Eldre vegg overflater med slitasje.

Dusjrom er modent for renovering.

Våtrom - Kjeller - Dusjrom - Sluk, membran og tettesjikt

Støpejernsluk fra byggeår.

Forventet brukstid på sluk er oppbrukt. Gulv har ikke tette sjikt. Gulv er ikke tett.

Dusjrom er modent for renovering

Våtrom - Kjeller - Dusjrom - Sanitærutstyr og innredning

Dusjopplegg på vegg. Et eldre toalett i boden utenfor dusjrom er ikke tilkoblet/ikke i bruk.

Eldre dusjopplegg med ukjent tilstand.

Behov for utskifting.

Våtrom - Kjeller - Dusjrom - Ventilasjon

Rommet har avtrekksventil.

• Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Mangler luftespalte i dør for til luft til rommet

• Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket.

Kjøkken - 1 etasje - Kjøkken - Overflater og innredning

Kjøkkeninnredning med slette fronter, laminert benkeplate og stålvask.

Komfyr.

1 ETASJE > KJØKKEN

Eldre kjøkkeninnredning med normal slitasje. På befarings dagen var det

lekkasje i vannlås under kjøkkenvask.

Behov for utskifting nærmer seg.

Kjøkken - 1 etasje - Kjøkken - Avtrekk

Ventilator har avtrekk ut.

Eldre ventilator med normal slitasje.

Behov for utskifting nærmer seg.

Tekniske installasjoner - Vannledninger

Eldre vannledninger av kobber.

Over halvparten av forventet brukstid på eldre vannledninger er oppbrukt.

Vannledninger fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig

oppstå på eldre anlegg.

Tekniske installasjoner - Avløpsrør

Noe eldre avløpsrør av støpejern i gulv i kjeller.

• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Avløpsrør fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg

Tekniske installasjoner - Varmtvannstank

200 liters eldre varmtvannstank.

Store deler av forventet brukstid på varmtvannstank er oppbrukt.

Varmtvannstank fungerer i dag, men utfra alder kan skader plutselig oppstå.

Tekniske installasjoner - Elektrisk anlegg

Deler av anlegget er eldre

El-kontroll anbefales på alle eldre boliger.

Tomteforhold - Drenering

Det er ukjent om det er benyttet noen form for drenering/fuktsikring langs utvendig grunnmur.

Punktet må sees i sammenheng 'Rom under terreng'

Store deler av forventet brukstid på en eventuell drenering/fuktsikring langs utvendig grunnmur er oppbrukt. En eventuell drenering/fuktsikring fra byggeår har begrenset effekt som følge av alderssvekkelser.

Tiltak for drenering rundt boligen kan ikke utelukkes.

Tomteforhold - Grunnmur og fundamenter

Boligen er oppført på grunnmur av sementblokker.

Grunnmur har enkelte riss/sprekkdannelser.

Behov for tiltak må vurderes.

Tomteforhold - Forstøtningsmurer

Hagemurer.

Eldre hagemurer med slitasje, sprekker og uten rekkverk.

Behov for tiltak må vurderes.

Tomteforhold - Terrengforhold

Boligen ligger i skrå terreng.

Terreng langs grunnmur er noen steder flatt med noe begrensede muligheter for avrenning.

Noen terreng justering kan foretas. Det anbefales fall på terreng bort fra yttervegger/grunnmur på 1:50.

Exbo er delvis eiet av Lillesands Sparebank! Dette skal du som kunde tjene på. Vi jobber hver dag for å ta best mulig vare på hverandres og felles kunder. Exbos målsetning er at vi skal ha de mest fornøyde kundene på Sørlandet! La oss sammen se på totalbildet ved kjøp og finansiering av eiendom!

Selger har tegnet boligselgerforsikring. Selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og bør leses før budgivning.

Å kjøpe en bolig er for de fleste den største økonomiske investeringen i livet og ikke noe du gjør hver dag. Vet du hvilke rettigheter du har som boligkjøper og vet du når du har et rettmessig krav dersom uforutsette problemer dukker opp?

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene.

Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på help.no

Det foreligger ikke energisertifikat på denne eiendommen pr. avtaletidspunkt. Kjøper må derfor ta høyde for energimerke G.

Ligningsverdi som primærbolig kr 557 741 per 31.12.22 Ligningsverdi som sekundærbolig kr 2 119 415 per 31.12.22

Boligen er vasket til visning, boligen blir ikke ytterligere vasket ut før overtagelse.

Hvitevarer medfølger ikke i handelen dersom ikke annet tydelig fremkommer i salgsoppgaven.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post, SMS eller per fax til megler. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig ovenfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser bør derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis. Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet. For øvrig vises det til «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven.

Salget er via vergefullmakt, Statsforvalteren skal godkjenne eventuelle bud som foreligger. Det bes derfor om utvidet frist på bud som blir lagt inn på denne eiendommen.

Iht. Lov av 6. mars 2009 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering er eiendomsmeglere pålagt å foreta legitimasjonskontroll av kunden og/eller eventuelle rettighetshavere til objektet. Dersom legitimasjonskontroll ikke kan gjennomføres, har megler plikt til å stanse transaksjonen. Dersom kjøper ikke medvirker til at legitimasjonskontroll kan gjennomføres, har megler plikt til ikke å gjennomføre det økonomiske oppgjøret mellom partene. Ved mistanke om at transaksjonen har tilknytning til en straffbar handling, kan megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Megler har dessuten plikt til å undersøke nærmere/melde ifra til Økokrim ved indikasjon på mistenkelige transaksjoner uten at selger og kjøper underrettes om dette.

Det oppfordres til en grundig gjennomgang av vedlagte tilstandsrapport utført av Kjell Erik Olsen, samt selgers egenerklæring.

Det gjøres oppmerksom på at interiørtegningene som ligger vedlagt prospektet er skissetegninger utarbeidet av Exbo og viser hvordan boligen er benyttet i dag. Tegningene er ikke målsatt eller juridisk bindende men kun ment som veiledende interiørtegninger.

Det forutsettes at skjøtet tinglyses på ny eier. Hvis kjøper ikke ønsker en hjemmelsoverføring av eiendommen til seg, må det tas forbehold om dette i budet.

Det gjøres særlig oppmerksom på at selger ikke har bebodd eiendommen. Selger har derfor ikke førstehåndskunnskap om objektet, og har i begrenset grad kunne supplere og / eller kontrollere opplysningene. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst i bistand av teknisk fagkyndig.

Boligen overtas uten ytterligere utvask.