Bøylestadveien 11 / Froland

Primærrom: 106 kvm, Bruksareal: 119 kvm

 

Loftsetasje: P-rom: 24 kvm, BRA: 24 kvm.

1. etasje: P-rom: 52 kvm, BRA: 53 kvm.

Kjeller: P-rom: 30 kvm, BRA: 42 kvm.

Dobbelt garasje i tillegg til biloppstillingsplass på egen tomt.

Boligen ligger i uregulert område, men er i kommundelplanen for Froland kommune 2011-2021 avsatt til "boligbebyggelse nåværende" på delen av tomten der boligen er, delen av tomten som er mot elven er avsatt til "LNRF nåværende," "Bane" og KpHensynssone grense." Delen av tomten som ligger på andre siden av fylkesveien er avsatt til " LNRF nåværende" og "Forbundsgrense vassdrag"

Det er registrert pågående planarbeid på eiendommen eller i nærheten av eiendommen, se vedlagt kart og oppstartsmelding. I følge kommunen gjelder dette tilrettelegges for fortau langs del av Bøylestadveien fra rundkjøring til stasjon ved Ålborg.

Eiendommen er SEFRAK registrert og ligger i et område avsatt til bevaring av bygninger og anlegg. Det hviler strenge restriksjoner vedr. riving/bygging i slike områder.

Se boligsalgsrapport av Kjell Erik Olsen, datert 06.10.2023.

UTVENDIG

Takkonstruksjon av sperrebukker med åser. Taktro med over- og underbord. Betongtakstein som taktekking, sink/stål takrenner og pipebeslag. Tømmervegger med stående kledning. Vinduer i tre med 2-lags glass fra rundt 1996, eldre vinduer med 2 enkel glass og eldre vinduer med enkle glass. Balkongdør i stue fra 2022. Inngangsdør i 1. etasje og inngangsdør i kjeller. Inngangsdør i kjeller er av nyere dato. Veranda i treutførelse.

INNVENDIG

Støpt gulv i kjeller. Etasjeskille av trebjelkelag. Gulv med belegg, teppe, laminat og gulvbord. Malte vegger, panel og vegger med malt strie. Malte himlinger, takplater og panel. Vedovn er tilknyttet teglsteinspipe. Pipe har feierluke i igjen murt grue i kjeller. Innvendige trapper i treutførelse. Innvendige profilerte og slette dører.

VÅTROM

Bad/vaskerom har gulv med fliser og sokkel fliser. Malte vegger og fliser. Panel i himling. Dusj med forheng og opplegg for vaskemaskin.

KJØKKEN Gå til side

Eldre kjøkkeninnredning med slette fronter, stålvask og en nyere benkeplate. Komfyr, kjøleskap og oppvaskmaskin. Ventilator har avtrekk.

SPESIALROM

Toalettrom har gulv med belegg. Malte vegger og malt himling. Toalett og innredning.

TEKNISKE INSTALLASJONER

Eldre vannledning av kobber og noe nyere vannledning av kobber. Eldre avløpsrør av plast tilkoblet eldre avløp av støpejern. Noe nyere avløpsrør av plast. Naturlig ventilasjon med lufteventil i enkelte rom/vinduer. Varmepumpe

fra 2016. 160 liters varmtvannstank fra 1971. Sikringsskap med automatsikringer.

TOMTEFORHOLD

Boligen ligger i skrå terreng oppført på plass støpt betong grunnmur.

P-rom:

Loftsetasje: Trappegang, gang og 2 soverom. 24 kvm

1.etasje: Entré/trappegang, trappegang, toalettrom, stue og kjøkken. 52 kvm

Kjeller: Vindfang, bad/vaskerom, kjellerstue og trappegang. 30 kvm.

S-rom:

1.etasje: Bod. 1 kvm.

Kjeller: 2 boder. 12kvm.

Det foreligger ikke plantegninger av boligen fra opprinnelig byggetid. Boligen kan derfor være endret fra opprinnelig godkjente tegninger. Kjelleren er mest sannsynlig innredet i senere tid og endringen av bruk er ikke søkt godkjent hos kommunen.

Overbygget del av terrasse er ikke utført med omsluttende konstruksjon og derfor utelatt fra arealberegningen. Det overbygde arealet utgjør om lag 17 m2.

Takstmannens konklusjon:

Enebolig med loftsetasje, 1 etasje og kjeller oppført rundt 1875. Det er utført noe oppussing og noen oppgraderinger av boligen. Men boligen er gammel og inneholder eldre bygningsdeler med behov for utskiftinger/renovering.

STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK

Utvendig, taktekking.

Det er avvik: Takstein har slitasje. Store deler av forventet brukstid er oppbrukt på taktekking. Taket har ikke

undertak utover taktro med over- og underbord. På takflaten mot elva er noen takstein sklidd ned i takrenne.

Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000,-

Utvendig, nedløp og beslag.

Det er avvik: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket,

men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Takrenner og pipebeslag har slitasje. Takrenner

lekker. Det mangler takrenne nedløp på takflaten mot elva. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000,-

Utvendig, vinduer - 2.

Det er avvik: Noen av vinduene i boligen har stor slitasje. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000,-

Utvendig, utvendige trapper.

Det er ikke montert rekkverk. Kostnadsestimat: Under 10 000,-

Innvendig, etasjeskille/gulv mot grunn.

Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på gulv opptil 45mm gjennom hele rom i loftsetasjen og opptil 40mm i 1 etasje. På det ene soverommet i loftsetasjen er det en bul/forhøyning midt på gulvet. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000,-

Innvendig, rom under tereng.

Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetg./kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking. På innvendig grunnmur og støpte skillevegger er det stedvis kalkutslag og løs maling som indikerer fuktvandring gjennom grunnmur/fuktopptrekk i støpt gulv. Ved fuktmåling med pigger i fot list mot grunnmur og i bunnen av påforet vegg mot grunnmur under terreng ble det målt høy fukt/helt vått. I bunnen av påforet vegg mot grunnmur i

kjellerstue er det angrep av boreblle. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000,-

Innvendig, innvendige trapper.

Det er ikke montert rekkverk. Kostnadsestimat: Under 10 000,-

Våtrom, generell, bad/vaskerom.

Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. I flis fuger på vegger i dusj er det sprekker og utslag på fuktindikatoren. Gulv har ikke sluk men avrenning til avløp i hjørne i dusj.

Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000,-

Våtrom, tilliggende konstruksjoner våtrom, bad/vaskerom.

Det er avvik: Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen. Ved fuktmåling med pigger i åpning i vegg ble det målt høy fukt/helt vått. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000,-

Tomteforhold, drenering.

Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt.

Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000,-

AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK

Utvendig, veggkonstruksjon.

Det er avvik: Kledning og utvendig treverk har vær slitasje, stedvis noe råte og lite lufting. Blant annet er det råte i

vindski og noe i takutstikk mot elva.

Utvendig, takkonstruksjon/Loft.

Det er avvik: Takkonstruksjon har avvik/skjevheter. Takkonstruksjon/loft har lite lufting. Noe av takkonstruksjon har angrep av skadedyr. På undertak/takkonstruksjon er det noen opptørkede fuktmerker etter tidligere lekkasjer. På loft er det sport etter mus. Det har også vært mus i kjeller.

Utvendig, vinduer.

Det er avvik: Vinduer har varierende slitasje, på utsatte steder værslitasje, flere vinduer tar imot karm. Det mangler

barnesikring på flere vinduer.

Utvendig, dører - 2.

Det er avvik: Inngangsdør i 1 etasje har noe slitasje på dørblad. Inngangsdør i kjeller tar mye imot karm.

Utvendig, balkonger, terrasser og rom under balkonger.

Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Veranda har rekkverk på 90cm. Veranda har normal slitasje og noen avvik/skjevheter. Noen søyler under veranda er provisoriske og enkelte står på skrå.

Innvendig, overflater - 2.

Det er avvik: Enkelte overflater har slitasje. Blant annet har laminat gulv på kjøkken slitasje og noen skader. Noen steder er det knirk i gulv.

Innvendig, etasjeskille/gulv mot grunn - 2.

Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på gulv opptil 20mm gjennom hele rom i kjeller.

Innvendig, radon.

Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Innvendig, pipe og ildsted.

Det er avvik: Store deler av forventet brukstid på pipe og fyringskilder er oppbrukt. Pipe/puss på loft har

riss/sprekkdannelse.

Innvendig, innvendige trapper - 2.

Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverkshøyde langs trappeåpning er 81cm. Rekkverkshøyde i trapp er ca. 80cm og åpninger i rekkverk ca. 15cm.

Innvendig, innvendige dører.

Det er avvik: Innvendige dører av eldre dato med varierende slitasje. Et dørblad i 1 etasje har skade/hull. Noen

dørblad tar imot karm.

Kjøkken, overflater og innredning, kjøkken.

Det er avvik: Eldre kjøkkeninnredning med slitasje.

Spesialrom, overflater og konstruksjon, toalettrom.

Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.

Tekniske installasjoner, vannledninger.

Det er avvik: Store deler av forventet brukstid på eldre vannledninger er oppbrukt.

Tekniske installasjoner, avløpsrør.

Det er avvik: Over halvparten av forventet brukstid på eldre avløpsrør av plast er oppbrukt. Store deler av

forventet brukstid på eldre avløpsrør av støpejern er oppbrukt.

Tekniske installasjoner, ventilasjon.

Det er avvik: Flere vinduer og rom er uten lufteventil.

Tekniske installasjoner, varmtvannstank.

Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Store deler av forventet brukstid på varmtvannstank er oppbrukt.

Tekniske installasjoner, elektrisk anlegg.

Sikringsskap med automatsikringer.

Tomteforhold, grunnmur og fundamenter.

Grunnmuren har sprekkdannelser. Grunnmur har noen sprekker og noe løs puss.

Tomteforhold, terrengforhold.

Det er avvik: Eiendommen ligger i flomutsatt område iht. kommuneplan. Terreng langs grunnmur er noen steder flatt med begrensede muligheter for avrenning.

Tomteforhold, utvendige vann- og avløpsledninger.

Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Kombinasjonen av alder og materiale på innvendige

vann- og avløpssystemet tilsier at også utvendige vann- og avløpsrør er av eldre dato.

Rapporten må leses i sin helhet.

Elektrisk, varmepumpe i stue og vedfyring.

Exbo er delvis eiet av Lillesands Sparebank! Dette skal du som kunde tjene på. Vi jobber hver dag for å ta best mulig vare på hverandres og felles kunder. Exbos målsetning er at vi skal ha de mest fornøyde kundene på Sørlandet! La oss sammen se på totalbildet ved kjøp og finansiering av eiendom!

Selger har tegnet boligselgerforsikring. Selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og bør leses før budgivning.

Å kjøpe en bolig er for de fleste den største økonomiske investeringen i livet og ikke noe du gjør hver dag. Vet du hvilke rettigheter du har som boligkjøper og vet du når du har et rettmessig krav dersom uforutsette problemer dukker opp?

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene.

Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på help.no

Boligen er energimerket og har fått energimerke Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter G. Energiattesten kan fås ved henvendelse til megler

Ligningsverdi for inntektsåret 2021:

Som primærbolig: Kr: 446 206,-

Som sekundærbolig: Kr: 1 606 341,-

Hvitevarer medfølger ikke i handelen dersom ikke annet tydelig fremkommer i salgsoppgaven.

Hundegård følger ikke med i handelen.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post, SMS eller per fax til megler. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig ovenfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser bør derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis. Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet. For øvrig vises det til «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven.

Iht. Lov av 6. mars 2009 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering er eiendomsmeglere pålagt å foreta legitimasjonskontroll av kunden og/eller eventuelle rettighetshavere til objektet. Dersom legitimasjonskontroll ikke kan gjennomføres, har megler plikt til å stanse transaksjonen. Dersom kjøper ikke medvirker til at legitimasjonskontroll kan gjennomføres, har megler plikt til ikke å gjennomføre det økonomiske oppgjøret mellom partene. Ved mistanke om at transaksjonen har tilknytning til en straffbar handling, kan megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Megler har dessuten plikt til å undersøke nærmere/melde ifra til Økokrim ved indikasjon på mistenkelige transaksjoner uten at selger og kjøper underrettes om dette.

Det oppfordres til en grundig gjennomgang av vedlagte tilstandsrapport utført av Kjell Erik Olsen, samt selgers egenerklæring.

Det gjøres oppmerksom på at interiørtegningene som ligger vedlagt prospektet er skissetegninger utarbeidet av Exbo og viser hvordan boligen er benyttet i dag. Tegningene er ikke målsatt eller juridisk bindende men kun ment som veiledende interiørtegninger.

Det forutsettes at skjøtet tinglyses på ny eier. Hvis kjøper ikke ønsker en hjemmelsoverføring av eiendommen til seg, må det tas forbehold om dette i budet.