Kittelsbuktveien 28 / Arendal

Primærrom: 163 kvm, Bruksareal: 163 kvm, BRA-i: 163 kvm , TBA: 34 kvm

Loftsetasje: BRA: 42 kvm, BRA-i: 42 kvm, TBA: 23 kvm.

2.etasje: BRA: 64 kvm, BRA-i: 64 kvm, TBA: 11 kvm.

1.etasje: BRA: 57 kvm, BRA-i: 57 kvm.

Kjeller: BRA: 0 kvm, BRA-e: 0 kvm

Fra 1. januar 2024 ble det innført nye regler for arealangivelser ved salg av boliger. Ny standard som har som mål å beskrive boligens bruksareal i tre definerte kategorier:

1. Internt bruksareal (BRA-I): Dette refererer til arealet innenfor boenhetens yttervegger.

2. Eksternt bruksareal (BRA-E): Dette inkluderer arealet utenfor boenheten, som kan nås via fellesarealer eller utvendig adkomst.

3. Innglasset balkong (BRA-B): Dette omfatter arealet på innglassede balkonger.

Samtidig vil det være en separat angivelse TBA (Terrasse- og balkongareal), som dekker områder som balkonger, altaner og verandaer. Dette arealet vil ikke bli inkludert i boligens bruksareal.

Gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Boligen ligger i område regulert til områder for boliger m/tilhørende anlegg, jfr. plannavn Kittelsbukt - Ormevika, vedtatt 08.06.2006.  Eiendommen er i henhold til kommuneplanen avsatt til boligbebyggelse, nåværende og ligger i hensynssone Kp Angitt hensynssone og Kp Støysone, ikrafttredelsesdato 27.04.2023. Arealplaner under arbeid; plannavn Strømsbusletta S1.

Se tilstandsrapport utført av Kjell Erik Olsen, datert 10.09.2024. Rapporten er vedlagt i salgsoppgaven.

Takkonstruksjon av sperrebukker med åser. Taktro med over- og underbord. Stålplater, betongtakstein og undertak fra 2020. Ståltakrenner og pipebeslag. Tømmervegger med stående kledning, asfalt plater og tilleggs isolert ferdigstilt i 2023. Noe eldre stående kledning og puss. Vinduer i tre med 2-lags glass fra rundt 2017 til 2023. Inngangsdører og balkongdører. Dørene er skiftet ut. Terrasse og veranda i treutførelse. Utvendige trapper og hagemurer.

Etasje skille av tre bjelkelag. Gulv med laminat, gulvbord, belegg og fliser. Malte vegger, panel og tapet. Malte himlinger og himlinger med panel. Vedovner er tilknyttet eldre teglsteinspipe. Pipe har feierluke i kjeller. Innvendig trapp i treutførelse. Eldre innvendige profilerte dører og slette dører. Nyere innvendige profilerte dører.

Bad i loftsetasjen er pusset opp og har gulv med belegg. Vegger med panelplater, pusset mur og malt himling. Toalett, baderomsinnredning og dusjkabinett. Bad i 2 etasje ferdigstilt i 2019 har gulv/vegg med fliser og Huntonit panel i himling. Vegghengt toalett, baderomsinnredning, opplegg for vaskemaskin og åpen dusj. Bad i 1 etasje ferdigstilt i 2019 har gulv/vegg med fliser og malt himling. Vegghengt toalett, baderomsinnredning, opplegg for vaskemaskin og åpen dusj.

Eldre kjøkkeninnredning i loftsetasjen med slette fronter, benkeplate og hybelbenk. Kjøkkeninnredning i 2 etasje fra 2019 med slette fronter og laminert benkeplate. Stekeovn, platetopp, kjøleskap og oppvaskmaskin. Ventilator har avtrekk. Kjøkkeninnredning i 1 etasje fra 2019 med slette fronter og laminert benkeplate. Stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin. Ventilator har avtrekk.

Plastrør (rør i rør) med fordeler skap fra 2019. Avløpsrør av plast fra 2019. Naturlig ventilasjon med lufteventil i noe rom/vinduer. To

varmepumpe fra 2020-2021. To 190 liters varmtvannstanker fra 2018. Sikringsskap med automatsikringer. Brannslokkingsapparat og

røykvarslere.

Boligen ligger i skrå terreng oppført på plass støpt betong grunnmur og gråsteinsmur.

BRA-i:

Loftsetasje: Trappegang ,kjøkken ,bad ,stue ,soverom , 2 kott. 42 kvm.

2. etasje:  Gang , Bad , Kjøkken , 2 stuer , Soverom. 64 kvm.

1. etasje: Kjøkken , Bad , 2 stuer , Soverom. 57 kvm.

TBA:

Loftsetasje: Terrasse- og balkongareal. 23 kvm.

2. etasje: Terrasse- og balkongareal. 11 kvm.

Det foreligger ikke tegninger. Det finnes ingen tegninger i kommunens arkiver. Rom benevnelse er satt ut fra dagens bruk.

Takstmannens konklusjon:

Enebolig med hybelleilighet med loftsetasje, 2 etasje og 1 etasje oppført i 1874. Det er utført oppussing og en rekke oppgraderinger av boligen. Nyere bygningsdeler fremtrer i god teknisk stand. Eldre bygningsdeler fremtrer i forventet tilstand med tanke på alder.

Utvendig - Utvendige trapper

Utvendige trapper og hagemurer.

• Det er ikke montert rekkverk.

• Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.

Utvendige trapper og hagemuer med varierende slitasje, manglende

rekkverk og rekkverk med for lav høyde.

• Rekkverk må monteres for å lukke avviket.

Ellers må behov for tiltak vurderes

Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn

Etasje skille av tre bjelkelag.

• Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet.

Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente

måleavvik.

Målt høydeforskjell på gulv i loftsetasjen opptil 40mm gjennom hele

rom, i 2 etasje opptil 50mm og i 1 etasje opptil 60mm. Det er også

skjevheter i himlinger og vegger.

• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil

imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak

i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man

vurdere slike tiltak.

Innvendig - Innvendige trapper

Innvendig trapp i treutførelse.

• Det er ikke montert rekkverk.

• Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.

• Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.

• Rekkverk må monteres for å lukke avviket.

Våtrom - Loftsetasje - Bad - Overflater Gulv

Gulv med belegg.

• Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall).

Gulv har feil fall og heller mot trappegang.

For å få riktig fall til sluk må gulv bygges opp på nytt.

Utvendig - Nedløp og beslag

Ståltakrenner på framsiden er svært begrenset besiktiget fra bakkenivå.

Fallforhold på takrenner er ikke kontrollert.

• Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke

krav om dette på byggemeldingstidspunktet.

• Det er avvik:

Takrenner er bøyd litt ned og mangler takrenne nedløp.

• Det er ikke krav om utbedring opp til dagens krav.

Behov for tiltak må vurderes og snøfangere bør av sikkerhetsmessig

årsak monteres.

Utvendig - Veggkonstruksjon

Noe eldre stående kledning og puss.

Eldre fasader med varierende slitasje.

Behov for tiltak må vurderes

Utvendig - Dører

Eldre kjellerdør.

Eldre kjellerdør med slitasje.

Behov for tiltak må vurderes.

Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under balkonger

Terrasse i treutførelse oppe ved loftsetasjen.

• Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder

Rekkverk med høyde på 95cm. Bjelker har langt spenn.

• Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens

forskriftskrav.

Behov for tiltak må vurderes

Innvendig - Pipe og ildsted

Vedovner er tilknyttet eldre teglsteinspipe. Pipe har feierluke i kjeller.

Store deler av forventet brukstid på pipe er oppbrukt. Pipe har sprekker

i loftsetasjen og det er ikke tettet skikkelig ved røykrør til vedovn i 2

etasje.

Pipe bør undersøkes nærmere. Tidspunkt for pipe rehabilitering kan

nærmer seg

Innvendig - Rom Under Terreng

Hulltaking er ikke foretatt da eier ikke aksepterer det og vegger av stokker og støpte vegger. Utenom kjeller ligger det mest av boligen ikke under terreng. Ved fuktmåling med hammerelektrode i bunnen av vegg i 1 etasje ble det ikke påvist unormale forhold.

I kjeller er det synlig fukt inntrengning i bunnen av grunnmur. Eldre treverk i kjeller har noe angrep av borebille.

Behov for tiltak må vurderes.

Våtrom - Loftsetasje - Bad - Ventilasjon

Rommet har ikke avtrekksventil.

• Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Mangler luftespalte i dør for til luft til rommet

• Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket.

 Luftespalte i dør bør etableres.

Våtrom - 2 etasje - Bad - Overflater Gulv

Gulv med fliser.

Krav til fall er ikke oppfylt. Gulv har lite fall. Det er 10mm høydeforskjell/fall fra gulv ved dør til gulv ved sluk men også felt av gulv uten fall til sluk. 12mm eikelist på dørterskel. Enkelte gulv fliser har delvis bom (hulrom under).

Behov for tiltak må vurderes.

Tekniske installasjoner - Ventilasjon

Noen steder er vindu og rom uten lufteventil.

Lufteventil i vegg i rom med vindu uten lufteventil bør etableres.

Tomteforhold - Drenering

Det er ukjent/tvilsomt om det er benyttet noen form for drenering langs

utvendig grunnmur.

Punktet må sees i sammenheng 'Rom under terreng'

En eventuell drenering har begrenset effekt da det er synlig fukt

inntrengning i bunnen av grunnmur i kjeller. Det er også nærmest

umulig å drenere på en tomt som denne uten å sprenge bort fjell på

baksiden.

Prøve å lede bort mest mulig vann fra grunnmur/bolig.

Tomteforhold - Terrengforhold

Boligen ligger i skrå terreng.

Det kommer ned vann langs fjell på baksiden. Ellers er terreng langs grunnmur noen steder flatt med noe begrensede muligheter for avrenning.

Terrengforhold på denne tomten er ikke lett gjøre noe med.

Tomteforhold - Utvendige vann- og avløpsledninger

Utvendige vann- og avløpsledninger er ikke synlig.

Ut fra alder på boligen kan utvendig vann- og avløpssystemet være av eldre dato.

Anlegget fungerer i dag, men utfra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Utvendig - Takkonstruksjon/Loft Gå til side

Takkonstruksjon av sperrebukker med åser. Taktro med over- og underbord. Loft er begrenset kontrollert fra luke på grunn av mye veps

fra vepsebol på loft. Deler av boligen har igjen kledde skrå himling/lukket konstruksjon som gjør kontroll av innvendig undertak umulig uten å gjøre inngrep i konstruksjonen.

Takkonstruksjon har avvik/skjevheter og på undertak/takkonstruksjon er

det opptørkede fukt merker etter tidligere lekkasjer.

Behov for tiltak må vurderes.

Innvendig - Overflater

Noen eldre overflater med normal slitasje. På befarings dagen var ikke

alle arbeider i loftsetasjen ferdigstilt.

Behov for tiltak må vurderes.

Innvendig - Radon

• Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

• Det bør gjennomføres radonmålinger.

Innvendig - Innvendige dører

Eldre innvendige profilerte dører og slette dører.

Eldre innvendige dører med normal slitasje.

Om det er behov for tiltak må vurderes.

Våtrom - Loftsetasje - Bad - Overflater vegger og himling

Vegger med panelplater, pusset mur og malt himling.

Panelplater er litt ujevne i bunnen og est litt ut. Panelplater er ikke godt egnet til våtrom.

Om det er behov for tiltak må vurderes

Våtrom - 2 etasje - Bad - Ventilasjon

Rommet har el. avtrekksvifte.

Mangler luftespalte i dør for til luft til rommet

 Luftespalte i dør bør etableres

Våtrom - 1 etasje - Bad - Overflater Gulv

Gulv med fliser. Det er 30mm høydeforskjell/fall fra gulv ved dør til gulv ved sluk.

Gulv fliser i dusj har litt høydeforskjell og et lite felt av gulv uten fall til sluk.

Om det er behov for tiltak må vurderes.

Kjøkken - Loftsetasje - Kjøkken - Overflater og innredning

Eldre kjøkkeninnredning med slette fronter, benkeplate og hybelbenk.

Eldre innredning med normal slitasje.

Ingen umiddelbare tiltak.

Kjøkken - Loftsetasje - Kjøkken - Avtrekk

Ventilering.

Kjøkken har ikke ventilator.

• Tiltak:

Ventilator bør monteres.

Vedfyring i ovner, varmepumper, ellers elektrisk.

Exbo er delvis eiet av Lillesands Sparebank! Dette skal du som kunde tjene på. Vi jobber hver dag for å ta best mulig vare på hverandres og felles kunder. Exbos målsetning er at vi skal ha de mest fornøyde kundene på Sørlandet! La oss sammen se på totalbildet ved kjøp og finansiering av eiendom!

Å kjøpe en bolig er for de fleste den største økonomiske investeringen i livet og ikke noe du gjør hver dag. Vet du hvilke rettigheter du har som boligkjøper og vet du når du har et rettmessig krav dersom uforutsette problemer dukker opp?

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene.

Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på help.no

Ved salg og utleie av fast eiendom skal det på oppdrag inngått fra og med 01.07.2010 oppgis en energiklassifisering på en skala fra A_G. Det foreligger ikke energisertifikat på denne eiendommen pr. avtaletidspunkt. Kjøper må derfor ta høyde for energimerke G.

Ligningsverdi for inntektsåret 2022:

Som primærbolig: Kr: 473 320,-

Som sekundærbolig: Kr: 1 798 617,-

Hvitevarer medfølger ikke i handelen dersom ikke annet tydelig fremkommer i salgsoppgaven.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post, SMS eller per fax til megler. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig ovenfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser bør derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis. Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet. For øvrig vises det til «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven.

Iht. Lov av 6. mars 2009 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering er eiendomsmeglere pålagt å foreta legitimasjonskontroll av kunden og/eller eventuelle rettighetshavere til objektet. Dersom legitimasjonskontroll ikke kan gjennomføres, har megler plikt til å stanse transaksjonen. Dersom kjøper ikke medvirker til at legitimasjonskontroll kan gjennomføres, har megler plikt til ikke å gjennomføre det økonomiske oppgjøret mellom partene. Ved mistanke om at transaksjonen har tilknytning til en straffbar handling, kan megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Megler har dessuten plikt til å undersøke nærmere/melde ifra til Økokrim ved indikasjon på mistenkelige transaksjoner uten at selger og kjøper underrettes om dette.

Det oppfordres til en grundig gjennomgang av vedlagte tilstandsrapport utført av Kjell Erik Olsen, samt selgers egenerklæring.

Det gjøres oppmerksom på at interiørtegningene som ligger vedlagt prospektet er skissetegninger utarbeidet av Exbo og viser hvordan boligen er benyttet i dag. Tegningene er ikke målsatt eller juridisk bindende men kun ment som veiledende interiørtegninger.

Det forutsettes at skjøtet tinglyses på ny eier. Hvis kjøper ikke ønsker en hjemmelsoverføring av eiendommen til seg, må det tas forbehold om dette i budet.